マンションを相続した際の相続税は?|節税方法についても簡単解説!

親や配偶者が亡くなった際に、マンションを相続した人、相続する予定の人は多くいらっしゃるでしょう。

マンションを相続すると、どのような税金がかかるか気になりますよね。

マンションを相続した際には、「相続税」と「登録免許税」という2つの税金がかかります。

このうち「相続税」は控除や特例を活用すれば節税することも可能です。 

この記事では、マンションを相続した際の相続税や節税方法について解説します。

マンションを相続した方、する予定がある方はぜひ参考にしてください。


1章  マンションを相続した際にかかる税金

マンションを相続した際にかかる税金は以下の2つです。

  • 相続税
  • 登録免許税

1-1 相続税

相続税とは、マンションに限らず遺産を相続した際にかかる税金です。

相続した総額から、様々な控除額や非課税のもの、借金などを差し引いた額に、定められた税率をかけて計算します。

計算方法については、2章にて詳しく解説します。

1-2 登録免許税

登録免許税とは、登記手続き(不動産の名義を変更する手続き)をする際にかかる税金です。

厳密にいうと「マンションを相続した時」ではなく「マンションの名義を相続人に変更した時」にかかります。

税率は一定で、相続による登記の場合は【固定資産税評価額の0.4%】とされています。(固定資産税評価額が1000万円のマンションだと4万円となります。)

登録免許税について詳しく知りたい方はこちら


2章  マンションを相続した際の相続税の計算方法

通常、相続税は以下の手順で計算します。

  1. 【遺産総額-基礎控除】で課税標準額を計算
    基礎控除は「3000万円+600万円×法定相続人」で算出します
  2. 相続人の相続分に応じて、課税標準額を按分
    均等に分割したのであれば均等に、1:2などの割合で分割したのであればその割合で按分します
  3. 【按分された課税標準額×税率-控除額】で相続税を算出
    税率と控除額は、課税標準額に応じて異なります

相続税の計算についての詳しい解説はこちら

相続税の計算方法を詳しく解説【自分で相続税を計算しよう!】

現金であれば、遺産総額はすぐに算出できますが、マンションのような評価額が明確でないものについては、評価額を算出しなければいけません。

この評価額は、マンションを売却する際の査定をする際の評価方法ではなく、相続税専用の評価方法で算出します。

相続にかかるマンションの評価は、建物と土地で別々に計算します。

【建物】
固定資産評価額
※毎年市町村役場から送られてくる固定資産税課税明細書に記載されています。

【土地】
路線価(1㎡当たり)×土地の面積(㎡)×持分割合
※マンションの場合敷地を所有者で権利を共有しているという扱いになるため、その権利が「持分割合」として示されています

土地の路線価については詳しくはこちらをご覧ください
相続税の心配をしている人【必見】土地の路線価の見方と評価方法


3章  マンションの相続税を節税する控除や特例

マンションを相続する際、様々な控除や特例を活用して相続税を節税することが可能です。

ここでは、マンションを相続した際に活用できる控除・特例を紹介しますのでぜひ参考にしてください。

3-1 相続税の配偶者控除

配偶者の相続分が1億6000万円、もしくは法定相続分以内で非課税となり、相続税が課税されない制度です。

1億6000万円を超えた額、例えば10億円を相続したとしても、その相続分が法定相続分以内であれば相続税は課税されません。

この控除を利用すれば、相続税を大幅に削減することが可能です。

相続税課税比較図

しかし、配偶者に相続したとしても、配偶者が亡くなった際には子どもに相続されることとなります。そのときは配偶者控除を使うことはできず、さらに相続人が1人減る(基礎控除が減る)こととなるため、子どもに多額の相続税がかかってしまいます。そのため、短絡的に節税できるからと言って、すべて配偶者に相続しておけばいいという考えはおすすめできません。

3-2 小規模宅地等の特例

「小規模宅地等の特例」とは、被相続人の居住用の住宅や、事業用の土地の評価額を減額する特例です。

この特例の対象となる土地は以下のとおりです。

・特定居住用宅地等(亡くなった被相続人の自宅)
・貸付事業用宅地等(賃貸アパートや貸駐車場など収益物件)
・特定事業用宅地等(被相続人の事業用地)
・特定同族会社事業用宅地等(亡くなった人が自身の経営する同族会社に貸していた土地)
※同族会社とは、被相続人とその親族の持株割合が50%を超える会社です。

この特例を利用して減額できる割合や上限は以下のとおりです。

なお、この特例で評価額を減額できるのは「土地」のみであり、建物は減額できないので注意しましょう。

3-3 空き家の特例

被相続人が亡くなったことによって空き家になった住宅を相続し、その住宅を売却した際に、その売却益から3000万円を控除するという特例です。

この特例は、空き家をなくすことを目的としているため、被相続人が亡くなった時点で同居している人がいない(一人暮らし)の場合にのみ適用されます。

その他にも、以下のような適用条件があります。

  • 1981年(昭和56年)5月31日以前に建築された建物であること
  • 建物の耐震性が認められること
  • 耐震性がない場合は耐震リフォームをしていること
  • 相続時から売却時まで、事業・貸付・居住などの用途として利用していないこと
  • 売却代金が1億円以下のなること

マンションの場合、築年数が古く耐震性がないとしても、耐震リフォームをすることは難しくなります。耐震性については、マンションの管理会社に確認するようにしましょう。

3-4 売却する場合の取得費加算の特例

相続で取得した土地や建物などを相続してから3年10ヶ月以内に売却した場合、支払った相続税額のうちの一定金額を、譲渡資産の取得費に加算される特例です。

マンションを売却して売却益が発生した場合、その金額から取得費を差し引いた金額に応じて譲渡所得税が課税されます。相続税額の一定金額を取得費として加算することで譲渡所得税を節税することが可能になります。

3-5 配偶者居住権の活用

配偶者居住権とは「相続発生前に被相続人の配偶者が暮らしていた住宅については、配偶者がその受託を相続しなくても住むことができる」という権利です。

例えば夫が亡くなり、残した遺産が自宅5,000万円、現金1,000万円というケース。

このケースの場合、法定相続分は妻3,000万円、子ども2人が計3,000万円となります。しかし、この通り相続するとなると妻は自宅を失ってしまいます。

 そこで「配偶者居住権」を活用します。配偶者居住権が2,000万円とした場合、妻は2,000万円の配偶者居住権と現金1,000万円を相続することができるのです。また、その家に住む権利は妻に相続されますが、その家自体を相続するのは子どもです。

 なお、配偶者居住権は、配偶者が亡くなった際には消滅します。ここがキーポイントです。

 5,000万円の家を妻がそのまま相続した際、配偶者控除によって相続税はかかりませんが、妻が亡くなったあと、子どもには相続税がかかります。

しかも、妻が亡くなる前は法定相続人が「妻・子ども」の2人で、基礎控除が【3,000万円+600万円×2=4,200万円】となり、課税対象額が800万円だったのに対し、妻が亡くなると法定相続人が1人となり、課税額は【5000万円-(3000万円+600万円×1)=1400万円】となってしまいます。

二次相続をする子どもたちには相続税がまるごとかかってしまうのです。

 ここで配偶者居住権を活用し、妻が配偶者居住権2,000万円と現金1,000万円、子どもが住宅のその他の権利3,000万円分を相続したとします。妻が亡くなった後は妻が生前相続した2,000万円の配偶者居住権は消滅するため、子どもは相続する必要はなく、当然相続税はかかりません。

 このように、配偶者居住権を活用することで節税することも可能です。


4章  相続した後のマンションの運用方法

マンションを相続した後、その使用方法は相続人の自由です。マンションであれば賃貸として活用しやすく、一軒家よりも運用しやすいでしょう。

ここでは、相続したマンションの運用方法を紹介しますのでぜひ参考にしてください。

4-1 暮らす

最もシンプルな方法が「そのマンションに暮らす」という方法です。売却や賃貸として貸し出すよりも、手続きが少なく楽ちんです。

もともと暮らしていた人はもちろん、現在持ち家がない方なども、マンションに暮らすのも良いでしょう。

ただし、以下のような注意点があります。

  • 築年数の古いマンションの場合、リフォームができない可能性がある
  • 物件によっては年々資産価値が下がってしまう
  • ローンはなくても毎月管理費や修繕積立金がかかる

場合によっては、相続した時点でマンションを売却して新居購入の資金にあてるほうがよいケースもありますので、慎重に検討しましょう。

4-2 売却する

マンションであれば、資産価値が高い物件も多いため、売却するのも良いでしょう。

ただし、築年数の古い物件の場合、需要が低くなかなか買い手がつかない可能性もあります。

その場合は、不動産会社に買い取ってもらうことも視野に入れましょう。

4-3 賃貸にする

マンションであれば、賃貸として貸し出すことも可能でしょう。

しかし、賃貸にするにはリフォームをする必要があります。

また、本当に借り手がいるのか、リフォーム費や維持費を含めてその費用を回収できるだけの収支が出せるかという点も検討しなければいけません。

賃貸にする場合は、周辺の相場や物件自体の価値などをしっかりと調査しましょう。


5章 マンションを相続したら早めに名義変更をしよう

マンションを相続しても、名義変更の手続をしなければいつまでも被相続人名義のままです。

法律上名義変更に期限はなく、名義変更をしなくても法的に問題にはなりませんが、名義変更をせず放棄することには様々なリスクがあります。

例えば以下のようなリスクがあります。

  • 新たな相続が発生し、相続人が増えることで遺産分割協議が難航する
  • 相続人の気が変わり相続登記の手続きに協力してくれなくなる
  • 相続人が認知症になってしまい、必要なときに相続登記ができなくなってしまう

このようなリスクを避けるためにも、相続開始から10ヶ月以内には名義変更の手続を済ませることをおすすめします。

また、現在は名義変更に期限はありませんが、2021年時点で「相続登記(不動産の名義変更)の義務化」するための法改正に関する審議が進められています。

今後義務化される可能性が高いため、そういった点からも今のうちの名義変更の手続をしておくのが良いでしょう。

相続登記を放置することで生じるリスクはこちらの記事で詳しく説明しています。

5-1 名義変更手続きは司法書士への依頼も検討しよう

名義変更の手続きは、自身で行うこともできます。

しかし、手続きに必要な書類集めや、申請書類の作成はかなり大変です。また、提出書類に不足・不備があれば再提出をしなければいけなくなります。

手続きが面倒な方や、時間がない方は司法書士への依頼も検討しましょう。

司法書士に名義変更手続きを依頼した際の費用相場は、依頼内容によって3〜12万円程度です。

グリーン司法書士法人でも、相続登記の申請手続きを3万円〜で承っております。初回相談は無料ですので、ぜひご利用ください。


まとめ

マンションを相続した場合、「相続税」「登録免許税」の2つがかかります。

相続税については、控除や特例を活用することで節税できるケースもありますので、確認してみてください。

また、マンションを相続した場合は速やかに名義変更をしましょう。手続きが面倒な場合や時間がない場合は司法書士に依頼するのもおすすめです。

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