【不動産の生前贈与】失敗しないために知っておくべき税金や手続の流れ

生前贈与 不動産

不動産の生前贈与を検討中のあなたは以下のような疑問をお持ちではないでしょうか。

・贈与税を節税するにはどうしたらいいの?
・結局のところ税金や費用はどれくらいかかるの?
・法務局や税務署の手続きってどうやったらいいの?

本記事ではこれらの疑問を解消するため、不動産の生前贈与について詳しく解説したいと思います。

不動産を生前贈与する際には「本当に生前贈与すべきなのか」適切な判断のもと実行しないと、のちに以下のような後悔をすることも・・・。

・予期していない高額な税金を支払うことになった。
・やっぱり不動産の名義を戻したいけど、簡単には戻せない。
・相当な費用をかけて贈与したけど、あまりやる意味がなかった。

また、不動産を生前贈与すると「法務局」や「税務署」での手続きが必要になります。
万が一、手続きにミスがあると、以下のようなリスクがあるため注意が必要です。

・不動産の名義変更ができない
・余計な税金を支払うことになる

不動産の生前贈与を後悔なくかつスムーズに行うためにも、かかる費用から手続きの流れまで、ご理解いただければと思います。

第1章 不動産の生前贈与を行うメリット・デメリット

不動産を生前贈与すると、贈与した分の財産が減るため将来課税される相続税が減ったり、その不動産については相続人間で遺産分割協議を行う必要がなくなるため、不動産を承継して欲しい人へ確実に引き継ぐことができます。

このようなメリットから相続税対策や相続トラブル対策として不動産の生前贈与は用いられるのですが、事前にしっかり検討しておかないと、予期せず高額な税金がかかったり、かえって相続トラブルの原因になることもあります。

まずは不動産の生前贈与のメリット・デメリットについて確認しましょう。

1-1 不動産の生前贈与のメリット

メリット①【希望する相手に確実に不動産を渡せる】

生前贈与なら、生きているうちにあらかじめ不動産を誰に贈与させるのかを自由に決めて、名義変更しておくことができます。
仮に生前贈与や遺言をしていなければ、相続人全員で遺産分割協議を行う必要があるため、自身が亡くなった後、誰が不動産を取得することになるかはわかりません。

生前贈与 不動産

メリット②【相続税を節税できる可能性がある】

不動産を生前贈与すると、不動産の価格分の相続財産が減るため、相続税がかからなくなったり、かかる相続税が少なくできる可能性があります。
ただし、不動産を生前贈与をすると高額な贈与税がかかるため「贈与税の控除や減税の制度」を利用することができるかどうかが重要なポイントになってきます。

生前贈与 不動産

メリット③【比較的短期間に不動産を贈与できる】

贈与者と受贈者が不動産の贈与契約を締結して、直ちに法務局で名義変更を行えば、1ヶ月以内に手続きを終えることも可能です。
生前贈与や遺言をしていなければ、相続人全員で遺産分割協議を行う必要があり、また、名義変更には戸籍謄本など必要な書類も多くなります。
相続手続きと比べると生前贈与は短期間のうちに不動産を引き継ぐことができると言えます。

生前贈与 不動産

1-2 不動産の生前贈与のデメリット

デメリット①【贈与税、その他の税金がかかる】

不動産を生前贈与すると贈与税が課税されます。
贈与税の控除制度を利用できない場合は高額な贈与税が課税されることになります。
また、贈与税以外にも以下の税金がかかります。
「不動産を取得したことにかかる不動産取得税」
「名義変更の手続きをするときにかかる登録免許税」
贈与税以外のこれらの税金も不動産の価値によっては、数十万円から数百万円単位の金額になることがあります。

生前贈与 不動産

デメリット②【名義変更や税申告の手続きが煩雑】

不動産を生前贈与すると、以下の手続きが必要になります
「法務局で不動産の名義変更手続き」
「税務署で贈与税に関する申告手続き」
これらの手続きは書類を作成したり、添付資料を収集などを行う必要があります。
完璧な書類を作成しておかないと、修正や再提出を求められることになるので、司法書士や税理士に依頼することも検討しましょう。

生前贈与 不動産

2章 不動産を生前贈与する際にかかる費用

本章では不動産を生前贈与する際に「かかる費用」について説明したいと思います。
相続税対策や相続トラブル対策などの目的を持って不動産の生前贈与を検討されていることと思いますが、予期していない高額な税金がかかってしまえば元も子もありません。
不動産の生前贈与をする際にはかかる費用を把握しておくことが非常に大切です。
不動産の生前贈与にかかる主な費用は以下のとおりです。

【不動産を生前贈与する際にかかる費用】

・不動産取得税
・登録免許税
・贈与税
・専門家への依頼費用

それぞれの費用について詳しく見ていきましょう。

2-1 【不動産取得税】

生前贈与によって不動産を取得した場合、不動産取得税と呼ばれる税金が不動産を取得した人に一度だけかかります。
不動産の名義変更をすると約6ヶ月程度で都道府県から「納税通知書」が届くので、同封されている納付用紙を使用し、金融機関やコンビニから納付します。
不動産取得税は、不動産の価格(固定資産評価額)の3%または4%です。

・土地      3%
・住宅      3% 
・住宅以外の建物 4%

ただし、土地(宅地)については、固定資産評価額の2分の1を課税価格とする特例措置があります。

【固定資産税評価額とは?】
固定資産税評価額とは、各市町村が算定する固定資産税の基準となる価格のことです。
不動産取得税や登録免許税などの税金を計算する際の基準にもなっています。
固定資産税評価額は、所有者に各市町村から送られてくる固定資産税の納税通知書に添付されている課税明細書で確認することができます。
納税通知書が手元にない場合は、不動産の所在地の市町村役場で「固定資産税評価証明書」を取得することもできます。

2-2 【登録免許税】

登録免許税は、不動産を生前贈与した際に行う名義変更の手続きにおいて、法務局で支払う税金です。
登録免許税は不動産の価格(固定資産評価額)の2%です。
この登録免許税は、贈与する人、贈与により不動産を取得する人のどちらが支払っても問題ありません。

2-3 【贈与税】

贈与税は贈与され受け取った財産(現金や不動産など)に課せられる税金です。
毎年1月1日から12月31日までの1年間の贈与に対して税務署へ申告して納税することになります。
次に税率と控除額の一覧表を見てみましょう。

生前贈与 不動産

【特例贈与財産とは?】

両親や祖父母などから贈与を受ける場合に適用されるもので、一般贈与財産に比べ、かかる贈与税が低く優遇されています。
特例贈与財産として低い税率の適用を受けるには、次の要件を満たす必要があります。

・贈与者が父母、祖父母、曾祖父母であること
・受贈者が贈与を受けた年の1月1日に20歳以上であること

贈与税には年間110万円までの基礎控除がありますので、毎年110万円までの贈与分には贈与税はかかりません。
贈与税の計算方法は以下のとおりです。

生前贈与 不動産

不動産を生前贈与した際の贈与税は高額になるため、3章で詳しく説明する「控除制度や特例制度などの贈与税の節税方法」を利用できるかどうかポイントになります。

2-4 【専門家への依頼費用】

不動産の生前贈与に付随して行うべき手続きを専門家へ依頼する場合には費用がかかります。
ご自身で手続きを行えばこれらの費用はかかりませんが、書類を作成したり、添付資料を収集したり、煩雑な手続きが必要なるため、忙しい人や一人で手続きする自信がない人は専門家へ依頼することも検討しましょう。
依頼費用は不動産の価格や物件数によって増減しますが、目安としては以下のとおりになります。

司法書士へ「法務局で不動産の名義変更手続き」を依頼する場合

5~15万円程度

税理士へ「税務署で贈与税に関する申告手続き」を依頼する場合

5~15万円程度

2-5 【かかる費用の計算例】

以下のモデルケースで計算してみましょう。
父から成人している子へ宅地2000万円、住宅500万円を生前贈与する場合

①【贈与税】810万円

2500万円-110万円✕0.45-265万円=約810万円

②【不動産取得税】45万円

宅地)2000万円✕0.5✕0.3=30万円

住宅)500万円✕0.3=15万円

③【登録免許税】50万円

2500万円✕0.02=50万円

④【専門家への依頼費用】

司法書士費用+税理士費用=20万円

           合計 約925万円

(上記は概算になります。目安としてご参照ください。)

仮に贈与税の節税方法を最大限利用できればかかる費用が大幅に軽減できる可能性があります。 

生前贈与 不動産

このように「控除制度や特例制度などの贈与税の節税方法」を利用できるかどうかポイントになります。

次章で節税方法についてしっかり確認しましょう。

3章 不動産を生前贈与する際の3つの節税方法

あまりにも高額な贈与税がかかることを知り、「不動産の生前贈与」を諦めかけている人もご安心ください。
不動産を生前贈与する人の多くは、これから紹介する節税方法を利用し、贈与税を軽減または無税にしています。

ただし、仮に贈与税が無税になっても「不動産取得税」と「登録免許税」は課税されるので注意しましょう。
それでは具体的な3つの節税方法を紹介したいと思います。

3-1 相続時精算課税【非課税枠最大2500万円】

生前贈与 不動産

相続時精算課税制度は親や祖父母から子や孫に対して贈与をした場合に「最大2500万円の贈与分まで贈与税が無税になる」制度です。さらに2500万円を越えた贈与分に対しても一律20%の贈与税になります。
また、贈与財産について、不動産、現金預貯金、車など特に限定はなく、1年で2500万円の枠を使い切る必要もないため、複数年に渡り生前贈与を行うことができます。
ただし、この制度を利用しても相続発生時には「生前贈与された財産」と「相続財産」を足した財産額に相続税がかかるので、必ずしも相続税が減額される訳ではありません。
したがって「相続税の減額」を目的に不動産の生前贈与を検討されている人は、節税効果の有無を税理士にシュミレーションしてもらうことをオススメします。

【制度を利用するための主な条件】

1)親、祖父母が贈与があった年の1月1日時点で60歳以上であること
2)子、孫が贈与のあった年の1月1日時点で20歳以上であること

【必要な手続き】

1)受贈者は(贈与を受けた子または孫)
2)贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までの間に
3)納税地の税務署で制度の適用を受けるための必要書類とともに、贈与税の申告書を提出する。

【注意すべき点】

1)一度選択したら撤回できず、以降は毎年110万円の贈与に対する非課税枠(暦年贈与)が使えなくなる。
2)この制度を利用して生前贈与しても、相続税が必ずしも減額される訳ではない。

3-2 贈与税の配偶者控除【非課税枠最大2000万円】

生前贈与 不動産

贈与税の配偶者控除は夫婦間で住宅や住宅購入のための金銭を贈与した際に「最大2000万円の贈与分まで贈与税が無税になる」制度です。
年間110万円の基礎控除も合わせて利用すれば、実質2110万円までは贈与税を非課税で贈与できることになります。
ただし、夫婦間の相続はそもそも1億6000万円までは相続税がかからないため「相続税の減額」を目的に不動産の生前贈与を検討されている人は、節税効果の有無を税理士にシュミレーションしてもらうことをオススメします。

【制度を利用するための主な条件】

1)婚姻期間が20年以上の夫婦間で行われる贈与であること
2)贈与されたものが、居住用不動産または居住用不動産を取得するための金銭であること
3)贈与する不動産は国内にあること
4)贈与によって取得した不動産に住み続けること
5)この制度を初めて利用すること

【必要な手続き】

1)受贈者は(贈与を受けた夫または妻は)
2)贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までの間に
3)納税地の税務署で制度の適用を受けるための必要書類とともに、贈与税の申告書を提出する。

【注意すべき点】

1)贈与を受けた配偶者が先に死亡すると、贈与した不動産が相続により、戻ってくることもある。
2)そもそも夫婦間の相続は1億6000万円まで相続税がかからない。

3-3 暦年贈与制度の活用【非課税枠最大毎年110万円】

生前贈与 不動産

暦年贈与は「1月1日から12月31日の1年ごとの贈与額が110万円以内なら、贈与税がかからない」制度です。
他の制度とは異なり親子間や夫婦間などの制限もなく、110万円以内であれば税務署への申告も必要ないため利用しやすく、現金だけでなく不動産や車などを贈与する場合にも適用されます。
しかし、上限が110万円のため、この制度を利用し不動産を生前贈与するには、110万円以下に相当する持分を分割し、複数年かけて少しずつ贈与することになります。

【注意すべき点】

1)複数年かけて少しづつ贈与する場合でも、毎年個別に贈与契約しましょう。
2)配偶者や子供に贈与した場合、贈与した人が亡くなってから3年以内にした贈与は、相続税の対象になります。

4章 不動産を生前贈与する際の手続きの流れ

当事者間で不動産を生前贈与することを決めただけでは、のちに相続人間でトラブルになったり、余計な税金を支払うことになる可能性があります。
生前贈与することを決めたら、すみやかに不動産の名義変更手続きを行い、贈与の翌年2月1日から3月15日までの間に贈与税の申告手続きを必ず行うようにしましょう。
不動産の生前贈与から各役所への手続きの流れは以下のとおりです。

生前贈与 不動産

次にそれぞれの手続について詳しく見てみましょう。

4-1 STEP①不動産贈与契約を締結

不動産を生前贈与するには以下の3点について決定する必要があります。

1)誰が
2)誰に
3)どの不動産を贈与するか

上記3点が決まれば、「贈与する人」と「贈与を受ける人」が合意します。

4-2 STEP②不動産贈与契約書を作成

贈与契約は口頭で約束しても法律上有効な契約になります。
それは贈与する財産が不動産のような高価なものであっても同様です。
しかし、トラブル防止や記録を残しておくために必ず「不動産贈与契約書」を作成しましょう。

贈与契約書にはSTEP①で決めた「誰が、誰に、どの不動産を贈与するか」を記載します。
不動産の場合には、加えて以下の事項を記載しておきましょう。

1)登記手続きに関する協力義務
2)登記費用や固定資産税の負担に関する取り決め

不動産贈与契約書のサンプルは以下のとおりになります。

生前贈与

生前贈与

将来起こりうる紛争を防止するため、筆跡やハンコが本人のものであることが判明するよう氏名は直筆で署名し、実印で押印しておくことオススメします。

4-3 STEP③法務局で不動産の名義変更手続き

不動産の贈与契約を締結すれば、次に法務局で不動産の名義変更を行います。
具体的には、不動産の所在地を管轄している法務局で登記申請を行い名義変更します。

登記申請の流れは次のとおりになります。

1)必要な書類を収集し、登記申請書を作成する。
2)不動産の所在地を管轄する法務局へ、登記申請書一式を提出し、登録免許税を納付する。

―――――――間違いの訂正や追加書類の要請に対応―――――――――

3)登記識別情報通知を受領する。

不動産の名義変更に必要な書類は以下のとおりになります。

1)登記識別情報通知(登記済権利証)
2)贈与する人の印鑑証明書(3ヶ月以内のもの)
3)贈与を受ける人の住民票
4)固定資産評価証明書または課税明細書(名義変更する年度のもの)
5)登記原因証明情報(司法書士が作成する書類または不動産贈与契約書)
6)登記申請書

登記申請をするには必要な書類の作成や収集、登録免許税の計算など、煩雑な作業が必要になります。
司法書士へ依頼すれば、すべて代理して行ってくれるので、お仕事で平日忙しい方やご自身で行う自信がない人は司法書士へ依頼することも検討しましょう。
また、事務手続きだけでなく「自身が不動産を生前贈与すべきケースなのか」相談することもできるので、特に「不動産の生前贈与に不安や迷いがある人」は相続や生前対策に精通している司法書士へ依頼されることをオススメします。

4-4 STEP④税務署で贈与税の申告手続き

不動産を贈与した翌年の2月1日から3月15日までの間に、不動産を受け取った人が自身の住所地の所轄税務署へ贈与税の申告手続きを行います。ただし、贈与した不動産の価格が基礎控除額の110万円以内であれば、申告手続きを行う必要はありません。

贈与税の申告の流れは次のとおりになります。

1)必要な書類を収集し、申告書を作成する。
2)受贈者の住所地の所轄税務署長へ申告書一式を提出する。

―――――――間違いの訂正や追加書類の要請に対応―――――――――

3)贈与税、不動産取得税を納付する。

贈与税の申告に必要な書類は以下のとおりになります。

1)贈与税の申告書
2)添付書類

【相続時精算課税制度を利用する場合】

・受贈者および贈与者の戸籍謄本又は抄本
・受贈者および贈与者の戸籍の附票の写し
・贈与者の住民票の写し

【配偶者控除の特例を利用する場合】

・受贈者の戸籍謄本又は抄本
・受贈者の戸籍の附票の写し
・控除の対象となる居住用不動産の登記事項証明書
・受贈者の住民票の写し

贈与税の申告をするには必要な書類の作成や収集や煩雑な作業が必要になります。
税理士へ依頼すれば、すべて代理して行ってくれるので、お仕事で平日忙しい方やご自身で行う自信がない人は税理士へ依頼することも検討しましょう。
特に「相続税対策」を目的として、不動産の生前贈与を検討されている人は「不動産を生前贈与することが本当に節税になるのか」事前に税理士にシュミレーションしてもらうことをオススメいたします。

5章 まとめ

不動産の生前贈与についてご理解いただけましたでしょうか。
不動産の生前贈与を行う4つのポイントは以下のとおりになります。

①不動産の生前贈与に関するメリット、デメリットを把握する。
②不動産の生前贈与にかかる費用を把握する。
③贈与税の節税方法を利用できるか確認する。
④必要な法務局や税務署での手続きを行う。

相続トラブルの予防や相続税の節税については、ご自身での判断が難しい部分もありますので、
司法書士や税理士へ相談することも検討しましょう。

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