相続税の心配をしている人【必見】土地の路線価の見方と評価方法

路線価ってどうやって計算するの?
そんな疑問を持たれて本記事をお読みいただいている事でしょう。

相続税を計算するとき土地の価格は「路線価」と呼ばれる価格をもとに評価します。

土地の価格をどのように計算すればいいかがわからなければ、相続税がいくらになるかも見当がつきません。

本記事では、相続税がどれぐらいかかるかの目安を知るために、路線価を調べる方法や路線価から土地の価格を評価する方法を詳細にご紹介します。本記事が相続と相続税にまつわる心配ごとの解消の手助けになればと思います。

1章 路線価とは

 相続税を計算するときの土地の価格は「路線価」によって計算します。。

 路線価とは 、相続税の計算で土地の価格を評価する基準となるもので、相続税の計算には欠かせないものとなります 。路線価は、通常、実際の取引価格よりは低い価格になります。

 本章では、相続する土地の路線価がいくらであるか調べる方法をご紹介します。

1-1 路線価の調べ方を知ろう

 路線価は、国税庁ホームページの路線価のページ(http://www.rosenka.nta.go.jp/index.htm)に掲載されている「路線価図」で確認することができます。相続する土地の路線価を調べるときは、次のステップに沿って進めていきます。

STEP1 国税庁ホームページの路線価のページにアクセスする

STEP2 財産評価基準書目次で「路線価図」を選択する

STEP3 市区町村と町・丁目を選択する

 路線価の調べ方をステップごとに詳しく説明します。

【STEP1 国税庁ホームページの路線価のページにアクセスする】

 国税庁ホームページの路線価のページ(http://www.rosenka.nta.go.jp/index.htm)にアクセスすると日本地図が表示されるので、地図上または地図の下の都道府県名を選択します。

【STEP2 財産評価基準書目次で「路線価図」を選択する】

 都道府県名を選択すると「財産評価基準書目次」が表示されるので、「路線価図」を選択します。

【STEP3 市区町村と町・丁目を選択する】

 路線価図を選択すると路線価図のある市区町村が表示されるので、相続する土地がある市区町村を選択します。

 

 次に町・丁目ごとに路線価図ページ番号が表示されるので、相続する土地の住所をもとに選択します。同じ町・丁目に路線価図が複数ある場合も、まずはどれか一つを選択します。

 「この市区町村の索引図ページへ」を選択すると、索引図から検索することもできます。

 

 路線価図ページ番号を選択すると、路線価図が表示されます。

 選択した路線価図に相続する土地が載っていない場合は、ページの左のほうに表示されている接続図で隣接する路線価図が選択できます。

1-2 路線価の発表時期を知っておこう

 路線価は国税庁から毎年日に公表されます。土曜日・日曜日にあたる場合は、その次の月曜日に公表されます。

 路線価は、その年の1月1日から12月31日までの間に相続や贈与があった場合に適用されます。1月に被相続人が死亡したときは、その年の路線価が公表されるのを待って土地の価格を評価することになります。

1-3 路線価が設定されていない場合の評価方法を知ろう

 路線価が設定されているのは市街地だけで、路線価が設定されていない地域もあります。路線価が設定されていなければ、路線価以外の方法で土地の価格を評価します。
 路線価が設定されていないことは、次の2つのことからわかります。

  • 路線価図に「倍率地域」と記載されている
  • 路線価図が見つからない

 路線価図があったものの、相続する土地の前の道路に数値がなく「倍率地域」と記載されているときは、その道路に路線価は設定されていません。

 また、「1-1 路線価の調べ方を知ろう」でお伝えした方法で調べていくと、相続する土地の住所の市区町村や町・丁目がリストに載っていないことがあります。その場合は、その市区町村や町・丁目の全域にわたって路線価は設定されていません。

路線価がなければ「倍率方式」で評価する

 路線価がない地域では「倍率方式」と呼ばれる方法で土地の価格を評価します。倍率方式では、固定資産税評価額に所定の「評価倍率」をかけて土地の価格を評価します。

 固定資産税評価額は、固定資産税の納税通知書(課税明細書)に書かれているほか、市町村役場(東京23区は都税事務所)の担当窓口でも確認できます。

 評価倍率は、路線価と同じく国税庁ホームページの路線価のページ(http://www.rosenka.nta.go.jp/index.htm)に掲載されています。

 市区町村を選択する画面で「この都道府県の評価倍率表を見る」を選択すると市区町村のリストが表示され、市区町村を選択すると評価倍率表が表示されます。

 町・丁目を選択する画面で「この市区町村の評価倍率表を見る」を選択すると、直接その市区町村の評価倍率表が表示されます。

2章 路線価の見方と土地価格の評価方法

 相続する土地の路線価図が見つかれば、路線価図から路線価を読み取ります。路線価図には数字と記号がたくさん書かれていて、それらの意味を正しく理解しなければ、土地の価格を正確に評価することができません。本章では、路線価の見方と路線価から土地の価格を評価する方法をご紹介します。

2-1 路線価図の見方を知ろう

① 路線価:その道路に面する土地の1㎡あたりの路線価を千円単位で表示しています。上の図の赤印の土地の路線価は、1㎡あたり270千円(=27万円)と読み取れます。

② 記号(アルファベット):その道路に面する土地の借地権割合を表しています。記号と借地権割合の対応は下記のとおりです。上の図ではアルファベットがD なので、借地権割合は60%であると読み取れます。借地権割合については、「2-4借地権割合を知ろう」で詳しくお伝えします。

③ 記号(図形):路線価を囲む図形で、その道路に面する土地の地区区分と、地区区分・借地権割合が適用される範囲を表します。凡例は下記のとおりです。上の図では、路線価を囲む図形はないので、地区区分は普通住宅地区ということが読み取れます。

2-2 路線価から土地の価格を評価する計算方法を知ろう

 路線価から土地の価格を評価するには、次の式を使用します。

土地の価格=路線価×面積(㎡)

 ただし、この式だけで計算すると、路線価と面積が同じであればどのような条件の土地も同じ価格になってしまいます。

 たとえば、長細い形状の土地や、三角形や台形など形がいびつな土地、道路に接している間口が極端に狭い土地などは、利便性が低下します。 このような土地の形状による利便性の低下 を価格に反映するため、下記の補正率を使って土地の価格を調整します。

  • 奥行価格補正率(用途に比べて奥行が極端に長い場合または短い場合の補正率)
  • 不整形地補正率(土地の形状がいびつな場合の補正率)
  • 間口狭小補正率(間口の幅が用途に比べて狭い場合の補正率)
  • 奥行長大補正率(奥行の長さ÷間口の幅が2以上の場合の補正率)
  • がけ地補正率(土地の一部ががけになっている場合の補正率)

これらの補正率は国税庁ホームページ(https://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/tsutatsu/kihon/sisan/hyoka/02/07.htm)で確認することができます。

【例】下の図の土地の価格を路線価を使って評価します。

路線価図では、前面道路には「100C」と書かれていて、路線価図を囲む図形はなかったものとします。

【計算方法】

1.路線価図の内容から次のことがわかります(「2-1路線価図の見方を知ろう」を参照)。
  路線価:100千円
  借地権割合:70%(この設例では使いません)
  地区区分:普通住宅地区

2.路線価から1㎡あたりの価格を計算します。なお、普通住宅地区で道路からの奥行が30mある場合は、奥行価格補正率は0.98です。 
  1㎡あたりの価格=路線価100千円×奥行価格補正率98=98千円

3.1㎡あたりの価格に面積をかけて土地の価格を評価します。
  土地の価格=1㎡あたりの価格98千円×面積600㎡=58,800千円

2-3 複数の道路に面している場合の評価方法を知ろう

 土地が複数の道路に面している場合は、出入りなどで利便性が高くなります。そこで、下記の加算率を使って土地の価格を高く評価する調整を行います。

  • 側方路線影響加算率
  • 二方路線影響加算率

 これらの加算率は国税庁ホームページ(https://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/tsutatsu/kihon/sisan/hyoka/02/07.htm)で確認することができます。

側方路線影響加算率で補正するケース

 交差点の角にあるような宅地は側方路線影響加算率で補正します。

【例】下の図の土地の価格を路線価を使って評価します。

路線価図では、道路Aには「100C」、道路Bには「80C」と書かれていて、路線価図を囲む図形はなかったものとします。

【計算方法】

1.路線価図の内容から次のことがわかります(「2-1路線価図の見方を知ろう」を参照)。
  道路A
   路線価:100千円
   借地権割合:70%(この設例では使いません)
   地区区分:普通住宅地区
  道路B
   路線価:80千円
   借地権割合:70%(この設例では使いません)
   地区区分:普通住宅地区

2.交差点の角にある土地では、補正後の路線価が高い方の道路を「正面路線」、もう一方の道路を「側方路線」とします。
  道路Aの路線価は100千円ですが、道路Aから見た奥行は30mあります。
  普通住宅地区で奥行が30mの場合は奥行価格補正率が98となり、路線価は減額されます。
   道路Aの路線価=100千円×0.9898千円
  道路Bの路線価は80千円で、道路Bから見た奥行は20mです。
  普通住宅地区で奥行が20mの場合は奥行価格補正率が1.00であり、路線価は減額されません。
   道路Bの路線価=80千円×1.0080千円
  道路Aと道路Bの路線価を比較して、路線価が高い道路Aを正面路線とします。
   正面路線価=道路Aの路線価98千円
   側方路線価=道路Bの路線価80千円

3.正面路線価と側方路線価から1㎡あたりの価格を計算します。
  1㎡あたりの価格=正面路線価98千円+側方路線価80千円×側方路線影響加算率0.03=100.4千円

4.1㎡あたりの価格に面積をかけて土地の価格を評価します。
  土地の価格=㎡あたりの価格千円×面積600㎡=60,240千円

二方路線影響加算率で補正するケース

 下の図のように土地の前面と後面で道路に接している土地は二方路線影響加算率で補正します。

 正面路線と後方路線の判定方法や1㎡あたりの価格の計算方法は、側方路線影響加算率で補正する場合と同様です。

2-4 借地権割合を知ろう

 借地権とは、地主から土地を借りてそこに建物を建てて土地を利用する権利のことです。

 路線価図で示される借地権割合は、借地権を評価するときに使用します。また、土地を賃貸している場合や土地の上に建てた住宅を賃貸している場合の土地の価格の評価にも使用します。

 自分で使用する場合の土地の価格(自用地価格)に借地権割合をかけることで、借地権の価格が求められます(通常より高い地代を支払っている場合など例外があります)。

 貸土地の価格は、自用地価格から借地権の価格を差し引いて評価します。賃貸住宅がある土地は貸家建付地といい、価格は自用地価格から借家人の権利にあたる価格を差し引いて評価します。

借地権の価格=自用地価格×借地権割合

貸土地の価格=自用地価格×(-借地権割合)

貸家建付地の価格=自用地価格×(-借地権割合×借家権割合×賃貸割合)

(借家権割合は通常30%です)

【例】下の図の土地について、借地権の価格、貸土地としての価格、貸家建付け地としての価格をそれぞれ評価します。(賃貸割合は100%とします。)

自用地価格は58,800千円であり、路線価図では前面道路には「100C」と書かれていたものとします。

 

【計算方法】

路線価図の記号(アルファベット)がCであることから借地権割合は70%となります(「2-1路線価図の見方を知ろう」を参照)。

借地権の価格=58,800千円×70%=41,160千円

貸土地の価格=58,800千円×(70%)=17,640千円

貸家建付地の価格=58,800千円×(70%×30%×100%)=46,452千円

3章 土地の価格の詳細な計算は専門家に相談を 

 ここまで、相続する土地の価格を路線価から評価する方法をご紹介しました。しかし、計算例で示したような単純な形状の土地は、実際にはあまりありません。

 相続する土地の価格を正確に評価するためには、土地の形状や道路に接している状態に応じたさまざまな補正を組み合わせる必要があります。特に、形がいびつな土地の評価では専門的な判断が必要で、不慣れな税理士であれば計算を間違えることもあるほどです。

 土地の価格を正確に試算したいときや実際に相続税を申告するときは、相続税を専門にしている税理士にぜひ相談してください。素人判断で土地の価格の計算を間違えてしまうと、相続税の金額に過不足が出ることにもなりかねません。

まとめ

 本記事では、路線価の調べ方や路線価を使った土地の価格の評価方法を詳しくご紹介しました。

 国税庁ホームページの路線価図から路線価を調べて面積をかけることで、土地の価格がわかるようになります。土地の価格がわかれば、遺産の総額と相続税がいくらになるかもわかるようになります。本記事を参考に、一度、ご自身が相続する土地の価格を評価してみてはいかがでしょうか。

 ただし、本記事で説明した方法で計算できる土地の価格はあくまでも概算の数値にすぎません。相続する土地の価格を正確に計算したい場合は、相続税の申告に強い税理士に相談することをおすすめします。

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