相続した親名義の家に住める?名義変更をしないデメリットと注意点

生前贈与 アイキャッチ

親から相続した家に住み続ける際、親名義のまま住み続けることはできるのでしょうか。

これに対する答えは「イエス」です。法律上、親名義のまま住み続けることに問題はありません。

しかし、名義を親のままにしておくと、様々なトラブルが生じるため、あまりおすすめはできません。

この記事では、親名義の家に住み続けることのリスクに加え、名義変更をする手続きや、生前にできる対策などについて解説します。


1章 相続した家に親名義のまま住み続けることはできるが望ましくない

冒頭でも述べたように、相続した家に親名義のまま住み続けることは法律上問題はありません。名義変更の手続きに期限はないからです。

しかし、法律上問題はなくても、名義変更をしないことによってトラブルが生じることがあります。

そのため、家を相続したら、なるべく早く名義変更の手続をすることをおすすめします。

相続登記が義務化する?
現時点では、相続登記(相続した不動産の名義変更)を義務とする法律は設けられていません。
しかし、2021年現在「相続登記を義務化」するため、法改正の審議が進められています。
今後相続登記が義務化されることが予想されるため、現在は問題なくとも、将来的に必要に迫られる可能性があります。
そういった点からも、早い段階で相続登記の手続を進めておくのが良いでしょう。

1-1 名義変更しないと新しい相続が発生した際にトラブルになる

不動産の名義変更をしないまま放置していると、新たな相続が発生した場合にトラブルになる可能性があります。なぜなら、名義変更をしないと、ずっと「当初の被相続人の財産」となるからです。

例えば、被相続人である父の家に長男が名義変更をしないまま住み続け、その間に次男が亡くなったとします。その際、父の名義のままになっている家は父の財産のままであり、「次男が相続できたはずの財産」として次男の配偶者が相続権を主張することができます。

また、当時は兄弟の合意の上で長男に相続し、暮らしていた場合でも、後から心変わりした他の兄弟が相続権を主張してくる可能性もあります。

人の心情は、時が経てば変わることもあります。そうなる前に、「家を相続する」と決めた時点で家の名義を相続人に変更しておくことが大切です。

1-2 名義変更しないと売却したり、不動産担保ローンを組んだりできない

家の名義を変更していないと、家を売却することはできません。また、その家を担保にローンを組むことも不可能です。

名義変更のために必要な遺産分割協議書がなく、改めて相続人全員からの合意を得ないといけない場合、「売却する」という話をした途端、他の相続人が売却したお金を要求してきたり、お金を渡してくれないなら合意しないと言ってきたりする可能性があります。

1-3 親名義のままでも相続税や固定資産税はかかる

家の名義が親のままだからといって、住んでいる人が固定資産税などの住宅にかかる税金が免れるわけではありません。また、名義変更をしなくても相続税の課税対象にはなります。

名義変更をしないことによって、税金を支払わなくていいということは一切ありませんので、注意しましょう。


2章 相続した家の名義変更の手続きをしよう

相続した家に住み続けたいのであれば、名義変更をすることを強くおすすめします。

手間や費用はかかりますが、「名義変更しないリスク」に比べると、惜しむべきものではないと言えます。

相続した家の名義変更を「相続登記」と言います。相続登記の手続きは、必要書類を集めて、法務省へ申請することで行います。

相続登記の手続きはの大まかな流れは以下のとおりです。

相続登記手続き流れ図

より詳しい手続きの流れについては以下の記事をご覧ください。

上記のうち、最も大変なのがSTEP2にある「戸籍関係書類の収集」です。

ここで必要な戸籍関係書類は、亡くなった方の出生から死亡までの連続した戸籍謄本が必要です。戸籍が変わっていれば、それぞれの市区町村で取得しなければいけません。

取得時には、「役所にある戸籍を遡れるだけ遡ってください」と伝えるようにしましょう。

2-1 名義変更にかかる費用

相続登記にかかる費用は以下のとおりです。

  • 登録免許税 

登記手続きに課税される税金です。相続による登記の場合、不動産の評価額の0.4%が課されます。例えば、評価額が1,000万円の場合は4万円となります。

  • 戸籍等の必要書類の取得費

戸籍を含む必要書類の取得にも費用がかかります。例えば以下のようなものです。

  1. 登記事項証明書:不動産1物件につき600円
  2. 戸籍謄本類の発行手数料1通:500~700円程度
  3. 印鑑登録証明書:500円程度

合計で、数千円〜3万円程度です。

  • 司法書士への依頼費用

司法書士へ名義変更の手続きを依頼した際の相場は、一般的な自宅の場合で5〜8万円程度です。

 

2-2 名義変更は司法書士に依頼すべき?

家の名義変更の手続きは、自分ですることも可能ですが、必要書類の収集や申請書類の作成はかなり手間がかかります。

また、ご自身で行うと、提出書類に不足・不備が出てしまうこともあるでしょう。不足・不備があるたびに何度も再提出しなければいけません。

司法書士へ依頼することで、それらの大変な手続きをすべて任せることが可能です。

司法書士へ相続登記の依頼する際の費用相場は、遺産総額によって異なりますが、5万〜10万円程度です。司法書士に依頼するかどうかは、コストと労力を天秤にかけて判断するのが良いでしょう。

グリーン司法書士法人では、相続登記の申請手続きを3万円〜で承っております。初回相談は無料ですので、ぜひご利用ください。


3章 親名義の家に住むためにできる生前対策

万が一、相続後も名義変更せずにいた場合でもトラブルにならないように生前から対策しておくのが良いでしょう。

ここでは、生前にできる対策について解説します。

3-1 遺言書を書いてもらう

家を相続する予定の人は、遺言書にその旨を記載してもらいましょう。

遺言書に記載があれば、名義変更をしないまま他の相続が発生しても、他の相続人から権利を主張されることもありません。

遺言書についてより詳しく知りたい方はこちらをご覧ください

3-2 家族信託を活用する

家族信託とは、財産を信頼できる家族に託して、運用や管理、処分してもらうものです。

家族信託には「後継ぎ遺贈型受益者連続信託」というものがあり、これを利用することで、家の所有者が亡くなった後に相続する人加え、その次に相続する人を決めることができます。

そのため、遺言書と同様、万が一名義変更をしていなくても他の相続人から権利を主張されることはありません。

3-3 生前贈与してもらう

家を生前贈与してもらう場合は、生前贈与を受けた時点で名義変更を行います。

「名義変更をしないための対策」とは少し違いますが、生前に名義変更をしておくことで、被相続人が亡くなった後のトラブルを避けることができます。

通常、生前贈与にかかる贈与税は相続税よりも税率が高いですが、「相続時精算課税制度」を利用することで贈与税を免除し、相続財産に含めることが可能です。

相続時精算課税制度とは?
2,500万円までの生前贈与については、贈与税が課税されず、相続発生時に相続財産に加算される制度です。2,500万円を超える部分に関しては、20%の贈与税が課税されます。

不動産の生前贈与について詳しく知りたい方はこちら


まとめ

相続した親名義の家に住み続けることは、法律上なんの問題もありません。

しかし、名義を親のままにしておくことでトラブルになることも考えられます。

名義変更の手続きは面倒かもしれませんが、なるべく早く行うのがよいでしょう。

もし、手続きに不安がある、面倒だと感じるのであれば司法書士への依頼もご検討ください。

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