抵当権抹消とは?【流れ・必要書類・費用】放置するとデメリットも

抵当権抹消のアイキャッチ

抵当権抹消って自分で出来るの?

期限はいつまでかな?

そんな思いで本記事をお読み頂いている方が多いでしょう。

 

抵当権とは住宅ローン等でお金を借りた場合に、貸した側(主に銀行)が万が一払ってもらえないとなった場合に備えて、担保として不動産を確保しておく為に設定をしておくものです。

 

そして、抵当権の登記はその借りていたお金を全部返しても自動的に消えない為、ご自身で法務局に申請をして抹消してもらう手続きをしなければなりません。

 

本記事をお読み頂くと、以下の事が主に理解できます。

抵当権抹消の手続きの流れ・必要な書類・かかる費用

抵当権抹消をせずに放置をしていると発生するデメリット

是非ご活用下さい。

 

第0章 抵当権とは?

抵当権

抵当権とは住宅ローン等でお金を銀行等が貸すときに、家や土地等の不動産を借金の担保として確保するためのものです。

お金を借りるあなたからするとそんな契約はしたくないでしょうが、しないと銀行はお金を貸してくれないのです。

お金を借りた人がお金を返さないときに、不動産を代わりにとりあげるという権利です。

第1章 抵当権抹消とは?

どんな時に抵当権を抹消するのか?そもそも抵当権抹消ってどんな手続きなのという事を本章では解説していきます。

 

1-1 抵当権抹消とは?

抵当権抹消とは、不動産についている抵当権という担保を抹消する手続きのことを言います。

抵当権を抹消できる条件がそろって銀行に抹消の必要書類の交付を依頼すれば、銀行から抹消に必要な書類を渡されますので、その書類と自分で用意する書類を合わせて法務局という役所に対して抵当権抹消登記という登記の申請をします。

申請は不動産所有者と抵当権者(銀行等、お金を貸していた会社)が共同で行わなければなりません。

ただし、銀行からは抵当権抹消登記申請を委任しますという内容の委任状を渡されて、通常は申請を行うのは委任を受けた不動産所有者(司法書士に依頼するなら司法書士)が申請を行います。

特にいつまでにという期限はありませんが、早めに行うのがおススメです。

下記に抵当権抹消をまとめた表を記載します。

                                                                  抵当権抹消早見表

誰が申請するの?

不動産所有者と抵当権者(銀行等)が共同で行います。

いつまでに?

期限はありませんが早めにしましょう

どこに対して申請するの?

管轄の法務局

どれ位お金がいるの?

不動産の数×1000円 

司法書士に依頼する場合は別途報酬が5,000円から1万5000円くらい必要

 

1-2 抵当権抹消が必要なケース

抵当権抹消が必要な主なケースは以下の3つのケースです。

① 不動産を売却するケース

不動産を売却する場合は、抵当権の抹消手続きを完了させないと売却をすることができません。

② 住宅ローンの借り換え等で新規融資を受けるケース

金利が安くなる等の理由で、違う銀行から新たに住宅ローンを借りる場合等は今までの抵当権を抹消しなければなりません。

③ 住宅ローンを完済した場合

住宅ローンを完済したら、抵当権を抹消する事ができますので手続きをしましょう。

 

1-3 抵当権を抹消しないと不動産は売れない

抵当権の抹消をしないと不動産は売却できません。抵当権が付いたままだと登記簿上は住宅ローンが残っていると判断されますので、住宅ローンを完済する等で抵当権を抹消できる様になれば早めに抹消登記をしましょう。

 

第2章 抵当権抹消を放置すると発生する2つのデメリット

抵当権の抹消を放置していると発生するデメリットがあります。できるだけ速やかに行いましょう。

2-1 書類が集めにくくなり抵当権抹消の手間が増える

抵当権抹消を行うために銀行から渡される書類は、有効期限があるものがあります。

有効期限を過ぎるとあなた自身で取得し無ければならなくなり、取得費用もかかります。

そして、書類によっては銀行に再発行の依頼が必要になるなどかなり手間が増えます。

2-2 当事者が亡くなったり、銀行が合併したりすると抵当権抹消手続きが複雑になる

抵当権の抹消を放置している間に、不動産所有者が死亡したり、銀行が合併等で無くなってしまう事もあります。

そうなってしまうと相続の手続きや合併にともなう手続きが必要になってしまい、手続きが複雑になります

場合によっては、抵当権抹消に必要な書類が用意できないことになってしまう事もあります。

その様な場合は、抵当権の抹消を通常の方法では行えずに、供託や裁判といった特殊な手続きが必要になります。費用も数十万円かかる事もあるので気をつけましょう。

 

第3章 自分で行う抵当権抹消手続きの流れと方法

自分で抵当権抹消を行う場合の抵当権抹消の手続きについて、流れと必要書類・費用を解説していきます。

住宅ローンを完済した後からの流れ図を下記に記載します。

抵当権抹消の流れ

Step1 銀行から抵当権抹消に必要な書類が届く

住宅ローンを完済すると、通常は登録の住所に銀行から書類が届きます。

銀行により様々な書類が入ってますが、その中に抵当権の抹消に必要な書類が入っています。

以下の3つの書類が必要です。

① 抵当権解除証書(銀行により書類の名称が違います、他には放棄証書等)

法務局に抵当権抹消登記申請をする際に、抵当権を抹消する原因を証明するために必要な書類です。

空欄が有る状態で渡されて自分で記入しなければなりません。書き間違えると場合によっては再発行してもらう等の手間が増えますので慎重に記入しましょう。

② 銀行からの委任状

銀行が抵当権抹消登記申請を行うのを、あなた(若しくは司法書士に依頼する場合は司法書士)に委任しますという内容の書類です。

これも書き間違いをしないように空欄に記入をしていきましょう。

③ 登記済権利証(保証委託契約書等の中に法務局のハンコが押してある場合が多いです。)又は登記識別情報通知

銀行が当初抵当権を設定した際に発行されている書類です。

受取った後、紛失すると再発行はできずに特別な手続きが必要になりますので、抵当権抹消登記を行うまでは大切に保管して下さい。

Step2 不動産の情報を取得する

抵当権を抹消する不動産についての情報を調べて申請書等の書類に記入をする為に、登記事項証明書を法務局で取得しましょう

日本全国どこの法務局でも取得ができます。

登記事項証明書を取得するには、建物なら「家屋番号」土地なら「地番」が必要です。

家屋番号・地番は住所とは異なりますので注意が必要です。

住所を伝えれば法務局で家屋番号・地番を教えてもらえますので分からない場合は聞きましょう。

下記に登記事項証明書を取る際の交付申請書のサンプルを記載します。

この交付申請書は法務局に行けば置いてありますので、必要事項を記入して窓口で登記事項証明書を取得しましょう。

Step3 住所又は氏名が変わっていたら住民票か戸籍を取ろう

抵当権抹消に必要な書類はStep1の銀行からの書類で全て大丈夫です。

ただ、不動産を所有されている方の登記上の住所・氏名が、申請時点で変わっている場合は抵当権の抹消登記の前に、「所有権登記名義人表示変更登記」という登記申請が必要です。

その場合は、住民票又は戸籍が必要になります。

・住所が変わっている場合→住民票又は戸籍の附票(住所地の役場で取れます)

・氏名が変わっている場合→戸籍(本籍地の役場で取れます)

Step4 登記申請書を作成して法務局へ申請する

次に登記申請書を作成して管轄の法務局へ申請します。

その場合は窓口で直接申請をする事も出来ますが、郵送で申請を行う事も可能です。

下記に申請書のサンプルを記載します。

抵当権抹消申請書1

抵当権抹消登記申請書2

Step5 抵当権抹消が完了したら法務局へ受け取りに行こう

登記完了日を抵当権抹消登記申請の際に確認しておきましょう。登記申請に不備がある場合は、「補正」の連絡が法務局からありますので、その時は法務局に出向かないといけません、その際は申請に使用した印鑑を必ず持参しましょう。

補正の連絡が無ければ、確認した登記完了日以降に完了後の書類を受け取りに行きましょう

受取に本人以外の人が行く場合は、①登記申請に使用した印鑑②受取る人の免許証等の本人確認書類③委任状が必要です。

第4章 抵当権抹消の費用

抵当権抹消にかかる費用は、①登録免許税②司法書士に依頼する場合の司法書士報酬です。

4-1 抵当権抹消登記に必要な登録免許税

不動産の数1個あたり1000円の登録免許税が発生します。

例えば、土地が1個建物1個の抵当権抹消登記申請を行う場合は2000円の登録免許税が必要です。

納付の方法は、法務局に抵当権抹消登記申請を行う際の登記申請書に収入印紙を貼って納付を行います。

4-2 抵当権抹消を司法書士に依頼する場合の司法書士報酬

司法書士に抵当権抹消登記を依頼する場合は、司法書士報酬が必要です。

報酬の相場は、1件の抵当権抹消登記で1万円前後です。

 

第5章 司法書士に依頼した方が良いケース

5-1 抵当権抹消を放置している間に抹消に必要な書類を紛失してしまったケース

銀行から受取る抵当権の抹消に使用する書類は以下の3点です。

① 抵当権解除証書等(銀行により名称が異なります。他に放棄証書等があります)

② 銀行からの抹消登記の委任状

③ 登記識別情報通知書又は登記済証

上記の一部でも紛失していると抵当権抹消の手続きはできません

ですので銀行に書類の再発行の依頼が必要です。再発行の依頼は、司法書士に依頼している場合でも本人が連絡を入れるほうがスムースですので銀行に連絡を入れましょう。

そして、③の登記識別情報通知書又は登記済証を紛失している場合は「事前通知」という別の手続きも必要になります。

事前通知とは

①登記識別情報通知書又は登記済証を紛失してしまい抵当権抹消登記申請に提出できない場合に、登記識別情報通知書又は登記済証を提出しないまま抵当権抹消登記申請を法務局にします。

②法務局から銀行(抵当権者)宛に本人限定受取郵便「~の様な登記が申請されていますが、申請の内容が真実なら、通知を発送した日から2週間以内に委任状に押印した印を押印して、窓口に持参するか郵送して下さい」という内容の通知がされます。

③上記②の事前通知書に銀行が正しく対応してくれると、抵当権抹消の手続きが進められて無事に抹消が完了します。

5-2 明治・大正・昭和初期の頃の様な古い抵当権が残っているケース

長年放置されて残っている抵当権がある場合は、通常の手続きで抵当権の抹消を行う事が困難なケースがほとんどです。

通常の手続きとは、不動産の所有者と抵当権者とが共同で抵当権の抹消登記申請を行うという事なのですが、長年放置していると、主に以下の理由で普通に抵当権の抹消を行う事が困難になります。

① 抵当権者や不動産所有者が死亡し相続が発生している。

② 抵当権者や不動産所有者が行方不明になってしまっている。

③ 抵当権者が破産等によって存在しない。

上記の様な理由で、抵当権者と連絡が取れなかったり、そもそも誰に言えば良いのか?も分からなくなってしまうのです。

その様な場合は、いくつかの方法が有るのですがどれも手間と費用が大きく負担になります。

実務的に一番多くとられる手法を簡単にご紹介します。

・債権額の金額を供託する方法

→ 被担保債権、利息、損害金等の全ての金額を供託して抵当権の抹消を行う手続きです。明治や大正時代の古い抵当権の場合は費用が安く済むメリットが有ります。

戦後のものだと供託金額は数十万円くらいの場合が多いでしょう。

 

5-3 面倒・時間が無い方のケース

忙しい方や、面倒だなと思われるなら抵当権抹消を司法書士に依頼をすることを検討しましょう。

この記事を読みながら進めて頂ければご自身で抵当権抹消の登記申請を完了することは十分可能です。

ただ、平日の昼に法務局へ出向いたり、書類に記入したりと時間と手間がかかります。

一生のうちに何度も行う事のない抵当権抹消の手続きをする為に勉強しても無駄に終わるでしょう。

司法書士に依頼した場合の報酬は5000円~1万5千円くらいで代行してもらえます。

それくらいの出費で済むならと思うなら司法書士に依頼しましょう。

 

当グリーン司法書士法人でも、全国からの抵当権抹消登記の依頼を受け付けてますのでお気軽にお問合せ下さい。

まとめ

 

抵当権抹消を行うのは一般の方でもそんなに難易度は高くはありません。

 

ご自身で行う事も可能ですが、平日の昼に何度か役所に足を運んだり、申請書を作成するのに調べる時間等を考えると、お勤めの方なら司法書士に依頼して任せてしまうほうがコストパフォーマンスは高いでしょう。