生産緑地の2022年問題とは|土地の価格が下落するって本当?

2022年問題の一つとして話題の「生産緑地問題」。生産緑地を所有している人にとっては、切っても切り離せない問題です。

しかし、法的なことが絡む問題であるため、うまく理解ができていない方が多いのではないでしょうか。

生産緑地問題とは、1991年に改正された(適用は1992年)「生産緑地法」が、30年を経て2022年に期限を迎えることで話題となっている問題です。

生産緑地法は1992年に「最低30年間、農地・緑地として土地を維持するのであれば税金の優遇措置を受けられる」と改正されました。

つまり、1992年の30年後である2022年には、この優遇措置が受けられなくなり、税金が高くなるということです。

これによって、生産緑地を所有する人には、税金面で影響が出る可能性があります。

この記事では、生産緑地の2022年問題の概要や生産緑地所有者への影響に加え、影響が出る場合の対処法について解説します。


1章 生産緑地の2022年問題とは?

生産緑地法はもともと、市街化区域内の宅地化を促す目的で1974年に公布されました。そのため、「市街化区域」は市街化を推進することが原則であり、農地等に関しても「宅地化農地(宅地化すべき土地)」として、宅地並みに課税されていました。

しかし、そういった市街化区域にも昔から農業を続ける人が多く存在し、農業を続けたいという要望があった上、社会的要請として市街地に一定の緑地を保全することが求められました。

そこで、1991年3月に生産緑地法が改正され、市街化区域内であっても、生産緑地に指定された農地・緑地に関しては「最低30年は農地・緑地として維持するのであれば、税金の優遇措置が受けられる」こととなりました。

2022年には、生産緑地のこれまで生産緑地として税金の優遇が受けられていた農地・緑地が改正前のように宅地並みに課税され、相続税の納税猶予(農地の納税猶予)のを受けることができなくなることが危惧されているのです。

これが「生産緑地の2022年問題」と呼ばれる問題です。

【生産緑地の主な内容】
市街化区域内にある一団の農地等で、以下に当てはまる土地

  • 面積が500㎡以上(各都道府県・市区町村によって異なる場合あり)
  • 公害または災害の防止、農林漁業と調和した都市環境の保全など、良好な生活環境の確保に相当の効用があり、公共施設等の敷地に使用する土地として適している
  • 用排水その他の状況を考えて、農林漁業の継続が可能な条件を備えている

農地の納税猶予についてはこちらの記事をご覧ください


2章 生産緑地所有者への影響があるのか

生産緑地の指定解除がなされると、以下のような影響が予想されます。

  • 農地としての営業義務がなくなる
  • 固定資産税の優遇が受けられなくなる
  • 相続税が上昇する/相続税の納税猶予が受けられなくなる

2-1 農地としての営農義務がなくなる

生産緑地に指定されている土地の所有者には、1992年以降の30年間、以下のようなことが義務付けられています。

  • 生産緑地を農地として管理すること
  • 生産緑地であることを掲示すること

指定が解除されれば、これらの義務から解放されます。

農地に施設が建てられるようになった!

1992年当時は、生産緑地には営農するための施設しか建てられないという制限がありました。
しかし、1997年の法改正によりその制限が緩和され、現在は生産緑地でも様々なことができるようになりました。

例えば以下のようなことができます。

  • 農地で採れたりんごをジャムにして販売する
  • 農地で採れた野菜を使ったレストランを経営する など

現在、農地を持て余しているのであれば、農地内に施設を建てて経営することも可能です。

2-2 固定資産税の優遇が受けられなくなる

通常、農地は宅地よりも固定資産税評価額が低く計算されているため、納税額がやすくなります。

しかし、生産緑地の指定から外れると、宅地並に評価されることとなります。農地の固定資産税の評価額は、宅地の1/200程度であるため、解除後は200倍ほどに固定資産税が膨れ上がることとなります。

そのため、農地を維持するのが難しくなる可能性があるでしょう。

農地種別ごとの課税評価と、課税イメージは以下のとおりです。

農地分類税額評価・課税方法課税イメージ
一般農地農地課税数千円/a
市街化区域農地生産緑地農地課税数千円/a
一般市街区域農地準農地課税数万円/a
特定市街区域農地宅地課税数十万円/a

※課税率は市区町村によって異なります

2-3 相続税が上昇する/相続税の納税猶予が受けられなくなる

農業を営んでいる場合、農地を相続する際、農業を営む限り相続税の支払いに猶予が与えられます。

しかし、生産緑地の指定が解除された場合、農業を営んでいても相続税と、猶予期間に対する利子の支払いを即時に求められることとなります。

また、相続税の計算方法も宅地並になり、高額になります。畑や田んぼなどの農地は広大なこと多く、相続税もその分高額になるでしょう。2022年以降に次世代に引き継ぐ予定の場合、相続する側が多額の相続税を支払わなければいけなくなる可能性があります。

2-4 市区町村へ買取の申し出により地価が下落する

生産緑地の指定が解除されることで、相続税の納税猶予がなくなったり、固定資産税が高くなったりすることで、生産緑地の維持ができなくなる方もいらっしゃるでしょう。

生産緑地は、指定されてから30年が経過すると市区町村へ買取を申し出ることができます。

そのため、生産緑地指定解除後は、大量の生産緑地所有者が買取を申し出るでしょう。そうすると、結果として沢山の土地が市場に供給され、地価の下落することが予想されています。


3章 特定生産緑地制度を利用すれば影響を最小限に抑えられる

2017年の生産緑地法の改正によって、「特定生産緑地」の指定を受けることができるようになりました。

特性生産緑地に指定されれば、市区町村への買取申し出ができる時期を10年延長されます。また、これまで通り、固定資産税や相続税の優遇措置も受けることが可能です。

特定生産緑地精度は、10年ごとに継続の判断が可能ですが、その期間中の買取申し出には制限があるので注意しましょう。


4章 生産緑地問題への対処法

前章では、生産緑地所有者への影響を紹介しました。では、影響がある場合、対処する方法はあるのでしょうか。

ここでは、ケース別の対処法を紹介します。 

4-1 農業を継続する場合

今後も農業を続ける、後継者がいるという場合は、特定生産緑地の指定を受けるのが良いでしょう。

特定生産緑地の指定を受ければ、これまでどおりの優遇措置を受けながら農業を営み続けることが可能になります。

4-2 農業を継続しない

今後農業を継続しないのであれば、特定生産緑地の指定を受けず、宅地として転用して売却するのが良いでしょう。

農地として所有していると、固定資産税がかなり高額になるため、営農しないのであれば所有していても維持費ばかりかかる事となってしまいます。

なお、営農者が傷病により営農が難しいなどの場合は、2022年以前でも生産緑地を解除することも可能です。

4-3 農業を継続しないが、納税猶予を受けている

農業を継続するつもりはないが、納税猶予を受けている場合、生産緑地が解除されると猶予されていた相続税と猶予期間分の利子を支払わなければいけなくなります。

もし、2022年までに営農者が亡くなってしまった場合はその時点で買取申し出をするべきでしょう。

一方で、営農者が2022年以降も存命の場合、生産緑地を途中で解除してしまうと、相続税と利子を支払わなければいけなくなってしまいます。そのため、一旦特定生産緑地の指定を受け、営農者が亡くなった時点で生産緑地を解除することをおすすめします。


まとめ

2022年に生産緑地の指定が解除されると、固定資産税の上昇する上、相続税の納税猶予が受けられなくなるなります。

とはいえ、今後も農業を継続するのであれば、特定生産緑地の指定を受けることで、これまで通り優遇措置を受けることが可能になります。

一方で、農業を継続しないのであれば、2022年を機に、生産緑地をどうするか考える必要があるでしょう。

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