【必見】不動産を相続したら必要な相続登記と遺産の4つの分け方とは

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不動産を相続したら手続きも大変そうだし、お金もたくさんいるのかな?

そんな疑問を抱いて本記事をお読みいただいている方が多いでしょう。

 

不動産を相続したらまず必要なのは「相続登記」という手続きです。

本記事では数多くの相続登記に関わってきた司法書士が、不動産を相続したら必要な相続登記の流れや費用、どこに依頼するのがおすすめなのかを分かり易く解説します。

 

お読み頂ければ不動産を相続したら何をするのかと、不動産を活用したお得な相続税対策の情報が手に入ります。

是非お役立て下さい。

 

目次

第1章 不動産を相続したら「相続登記」という手続きが必要

1-1 不動産を相続したら相続登記(不動産の名義変更)が必要です

 相続登記とは、不動産を所有している方が亡くなったら必要になる手続きです。法務局という役所に不動産所有者が誰かという事を記載している「登記記録」というものが有ります、そこに所有者として記載されている方が亡くなれば代わって所有者となる方の名義に変える為の手続きを相続登記というのです。

1-2 相続登記に期限は無いが放置するとリスクが有ります

 相続登記はいつまでにしなければならないという期限は有りません

 しかし、期限が無いからと放置しているといくつかのリスクが生じます。下記にリスクを記載します。

1-2-1 放置している間に、相続人が亡くなってしまったり、認知症等になってしまうリスク。

相続登記を放置して時間が経過していくと、相続人が認知症になってしまったり、亡くなってしまうリスクが有ります。そうなると遺産分割協議という遺産の分け方についての話し合いが難しくなります。

1-2-2 相続登記の手続きに必要な書類の保存期間が過ぎてしまい、取得できなくなるリスク。

相続登記の申請には多くの書類が必要です。時間の経過とともにその書類の保存期間が経過してしまい役所で取得できなくなるリスクが有ります。

 書類を取得できない場合は、特別な手続きが必要になり手間とコストが増えるのです。

 

 上記のように、相続登記を放置していると思わぬトラブルや手間が増える等のリスクが有りますので、相続発生後には必ず相続登記を行いましょう

 

第2章 不動産の相続登記(名義変更)について

 不動産を相続したら必要になる相続登記について、本章ではその流れと必要な書類等を解説していきます。

2-1 不動産の相続登記の流れ

 不動産の相続登記の手続きの一般的な流れを下記に記載します。

 

相続登記 流れ

 

 不動産を所有されている方が亡くなってから相続登記を申請するまでの流れは、図に有る6つのstepの順番に流れていきます。
 step 2から簡単に解説をしていきます。
 
 step 2 遺言書が有ればその通りに相続した不動産を分けるのが原則です。この後の手続きに大きく影響しますので、慎重に内容を確認しましょう。
 
 step 3 相続人が誰になるのかを調べる為に、戸籍を取得して調べます。後の登記申請の際にも必要になります。戸籍をたどって、調べていく作業は結構難易度は高いです。場合により司法書士等の専門家に相談しながら進めましょう。
 
 step 4 相続したと思っている不動産以外にもれている不動産が無いか等を調査していきます。市町村役場で取得できる、名寄帳(なよせちょう)を取得して確認しましょう。後の登記申請の際の登録免許税の計算にも使用できます。
 
 step 5 遺言書が無い場合は、相続人の間でどの様に遺産を分け合うかを話し合い、その結果を遺産分割協議書という書面にして残しましょう。後の登記申請の際にも必要になる重要な書類です。
 
 step 6 必要書類を収集したら、不動産の管轄の法務局に相続登記の申請をしましょう。申請してから1週間前後で手続き完了です。

 

2-2 不動産の相続登記にかかる費用

 不動産の相続登記にかかる費用は下記の通りです。

 ① 戸籍等の相続登記に必要な書類の収集費用・・・約1万円~2万円程度

 ② 登録免許税・・・相続登記の申請の際に必要になります。固定資産評価証明書に記載されている不動産の価格に0.4%をかけた金額になります。

 例)土地と建物合わせた価格が1000万円なら、0.4%をかけた額の4万円が登録免許税になります。

 ③ 司法書士に依頼する場合の司法書士報酬・・・司法書士に相続登記を依頼する場合は司法書士報酬が発生します。依頼をすればほとんどの書類の収集や手続きの代行、遺産分割についてのアドバイスが受けられます。一般的な自宅のみの相続登記なら報酬は約6万円~9万円位です。

2-3 不動産の相続登記に必要なもの

 相続登記の申請に際しては、必要な書類を集めて申請の際に提出しなければなりません。下記に一般的な場合に必要な書類をまとめます。司法書士に依頼した場合は、下記の内印鑑証明書以外は全て代行して取得してもらえます。

 

発行先

書類名

法務局(どこの法務局でも取得できます。管轄一覧)

登記事項証明書

市町村役場

亡くなられた方の出生から死亡までの連続した戸籍・原戸籍・除籍の全て

亡くなられた方の住民票の除票

相続人全員の戸籍謄本

相続人全員の住民票

相続人全員の印鑑証明書

相続した不動産の固定資産評価証明書

自分たちで用意する

遺産分割協議書

2-4  不動産の相続登記は司法書士に依頼するのがベター

 不動産の相続登記は本章に有るように、多くの手順をふんで、集めなければいけない書類も多岐に渡ります。司法書士である私の本音として、報酬の割に依頼した時の手間の削減や、自分たちだけで判断して不動産を売却する際に本来は軽減できた税金を軽減できないリスク等を考えると、相続登記は司法書士に依頼して行うのがオススメです。

 ある程度の前提知識が有り、時間に余裕のある方以外は司法書士に依頼して相続登記をしましょう。

第3章 不動産を相続人間で分ける場合の4つの方法

 不動産を相続した場合、遺言書が無ければ「遺産分割協議」という相続人同士の話し合いで、相続した不動産をどう分けるか話しあいます。

不動産を相続人の間で分け合う方法は4つのパターンが有ります。それぞれの方法の解説とメリットとデメリットをお伝えします。

 

3-1 相続人の何人かで共有

 共有とは、相続人の何人かで相続した不動産を共有状態で相続する事を言います。例えば兄と弟で2分の1づつを所有すると決めて、不動産の持分を2分の1ずつで共有名義の相続登記をします。

共有

共有のメリット 

 共有すること自体に特にメリットは有りません。しいて言うならば法定相続分どおりで分けるなら遺産分割協議をしなくても共有で相続登記をする事ができますので簡単に相続登記ができる点位です。

共有のデメリット

 共有の一番のデメリットは、共有者全員の一致が無いと不動産を処分する事が難しくなる事です。

 不動産を売却したり、融資を受けて不動産に抵当権を付ける場合等は共有者が全員一致しなければ難しくなり、不動産を活用する事が困難になります。

 そして共有者の誰か一人でも認知症等になってしまった場合も成年後見制度を使わないといけなくなる事も有りますので極力共有をすることはやめましょう!

 

3-2 相続人の内の一人に所有させる現物分割

 現物分割とは、相続した不動産を単独で所有させる方法です。

 例えば、兄弟2人いるとしてA不動産とB不動産の2つの物件が有る場合に、A不動産を兄、B不動産を弟というように遺産を現物のまま受け取る方法です。

現物分割図

現物分割のメリット

 最大のメリットは、相続人間でお金のやり取り等も不要ですので簡単に遺産を分けられる事です。共有と違い一旦相続したら、その不動産を相続した人が自由にその不動産を処分できますので、後々にトラブルになることも有りません。

現物分割のデメリット

 現物分割のデメリットは、相続人間で不公平になるケースが多くて使う場面が限られる事でしょう。

 例えば、兄弟2人でA不動産(価格3000万円)とB不動産(価格500万円)の場合に現物分割をするとB不動産を相続する方は納得しにくいですので話し合いは難しいでしょう。

 

3-3 不動産を取得する代わりにお金を払う代償分割

 代償分割とは、不動産を取得する相続人が、他の相続人に対して不動産を取得する代償としてお金を払う方法です。

代償分割図

代償分割のメリット

 代償分割のメリットは、相続人の間で公平に遺産を分けられる点です。不動産の場合は、共有するのはなるべく避けた方がベストですので代償分割は共有を避けるという点が大きいメリットです。

代償分割のデメリット

 代償分割のデメリットは、代償金を支払える能力が無ければ使えない点です。金融機関の中には代償金を払うためのローンを組んでくれる所も有りますので、支払う資金が無い場合はそういったローンを利用する事も検討しましょう。

3-4 不動産を売却して売却代金を分け合う換価分割

 換価分割とは、相続した不動産を売却して、その売却代金を相続人で分け合う方法です。

換価分割図

換価分割のメリット

 換価分割のメリットは、金銭という分けやすいものに変える事により相続人の間で公平に遺産を分けられるという点です。

換価分割のデメリット

 換価分割のデメリットは、売却に伴い譲渡所得税や不動産業者に払う手数料が必要な点、売却までに時間がかかるという点が有ります。

 

第4章 不動産を相続するとかかる税金はかかるの?

 不動産を相続するとかかる税金は「相続税」以外は有りません。本章ではどういう場合に相続税がかかるのかを解説します。

4-1 相続税は基礎控除を超えた遺産額を相続すると発生します

 相続税は、不動産を含めた遺産の総額がいくらになるかをまず計算して、その総額から基礎控除を引いて、そこを超えた部分について課税をされます。

 相続税の基礎控除は、以下の式で計算します。

 3000万円+法定相続人の数×600万円=基礎控除額

 参考に基礎控除額早見表を記載します。

 

3000万円+600万円×法定相続人の数

法定相続人の数

基礎控除額

1人

3600万円

2人

4200万円

3人

4800万円

4人

5400万円

5人

6000万円

6人

6600万円

 上記の表を見ていただいて、基礎控除額を超えた遺産を相続した場合は相続税が発生します。

4-2 相続の際の不動産の評価の仕方

 金銭と違い、不動産ははっきりと金額が決まってませんので相続税の計算の際にどの様に評価をするのかを解説します。

 ① 建物の場合

 建物の場合は、市町村役場で取得できる固定資産評価証明書という書類に記載されている評価額という部分に記載されている金額で計算します。

 ② 土地の場合

 土地の場合は、「路線価」というものを元に計算をして評価額を算出します。こちらは複雑な計算を必要としますので、実際に相続税の申告の為に計算をするなら相続税に強い税理士に計算をしてもらうのがベストです。

 目安として自分でどれ位の金額を大まかに知りたい方はこちらの記事を読んで概算で計算をしてみてください。詳しく知りたい方は→こちらをクリック

4-3 相続税はほとんどの場合はかかりません

 相続税の計算の際は、一定額の基礎控除等が有りますので多くの方は相続税は発生しません。

 都市部ほど相続税が課税される割合は高くなりますが、平成27年度のデータで相続税の課税割合は約8%です。逆に言うと92%の方は相続税がかからないのです。

第5章 司法書士が教える不動産を相続したときの良くあるQ&A

 不動産を相続した際に良く我々に相談をされる事を本章ではご紹介します。

5-1 不動産を相続したら誰名義にするかは重要ですか?

 A 不動産の相続登記をする際に、誰の名義にするかは非常に重要です。

 3つのポイントをご紹介します。

 ①共有は避けましょう

 不動産を共有すると、後に売却をしにくくなったりと有効に活用する事が難しくなります。どうしても仕方ない場合以外は、共有しないで済む方法が無いかを司法書士等と一緒に考えましょう。

 ②相続不動産を売却する場合は、譲渡所得税の控除を考えた名義にしましょう

 相続した不動産を売却すると、売却益に税金がかかります。この場合の注意点は、亡くなられた方(被相続人)がその不動産を取得した時の価格から売却した際の価格の差額に対して税金がかかるという点です。

 ですので、取得してからかなりの年数が経過している様なケースではかなりの差益が出る事も有ります。

 ただし、マイホーム等の居住している不動産を売却する場合は差益から3000万円を控除できる制度が有ります。この控除を受けるためには実際にその不動産に居住していなければならないという要件が有りますので、実際に居住している相続人がいる場合はなるべくその居住している方に名義を入れるのが良いでしょう。

 他の要件も有りますので、実際の検討の際は税理士に確認する等して誰の名義にするかを決めましょう。

5-2 相続したくない不動産を相続したらどうすれば良いのでしょうか?

 A 相続した不動産が不要な場合で、売却も困難な物件の場合は相続放棄を検討しましょう

 相続放棄とは、自分が相続人となった事を知った時から3ヶ月以内に家庭裁判所に申し立てて行います。相続放棄が認められれば、不動産を相続しない事になりますので一つの解決策になり得ます。

 期限の問題等も有りますので、司法書士等に相談の上決断をしましょう。

5-3 住宅ローンが残っている不動産を相続したら住宅ローンは払わないといけないのですか?

 A 住宅ローンが残っている不動産を相続した場合でも、多くの場合で団体信用生命保険という保険に加入されているケースが有りますので、銀行に確認の上で手続きをしましょう

 団体信用生命保険に加入していれば、住宅ローンの残りは保険金でまかなえますので安心です。

 保険に未加入の場合は、相続人が住宅ローンの残債務を支払う事になりますので、返済の事も踏まえた遺産分割協議を行いましょう。

 

第6章 不動産を活用した相続税対策3選

 不動産を使って相続税を軽減させる方法をいくつか本章ではご紹介いたします。

6-1 毎年110万円の贈与税の基礎控除を利用して不動産を贈与

贈与税は毎年110万円までの贈与は非課税になります。

 これを利用して、毎年不動産を生前贈与していけば相続税の節税になります。

 事例で見ましょう。例えば子供2人に毎年110万円ずつの不動産の持分を贈与すれば10年で2200万円の財産を非課税で渡す事が出来るのです

 資産額により変わりますが、仮に相続税の税率が1番低い10%のケースでも220万円ほどの節税効果が得られるのです。

6-2 不動産を購入する

 不動産を時価で購入すると基本的には、相続税の節税になります。なぜなら土地の場合も建物の場合も相続税の計算の際には「時価」では無くてそれぞれ決まった評価の仕方が有るのですが、どちらの場合も一般的には時価に比べて2割~4割も時価よりも評価額の方が少なくなりますので、不動産を購入するというだけで、相続税の節税になるケースが多いのです。

6-3 空き家を賃貸に出す

 空き家になっている建物が有れば、賃貸に出す事により建物の相続税評価額を30%程度下げられる効果が有りますので、賃貸に出す事で相続税対策になります。
 空き家が有れば賃貸に出す事を検討しましょう。
 

まとめ

 

不動産を相続したら相続登記が必要になります。

報酬もご自身で行う難易度と手間を考えれば司法書士に依頼するのが得策でしょう。

そして、不動産を有効活用する場合は、中立な立場の司法書士や税理士に相談をして決める事があなたの資産を守る事になります。

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