これを読めば不動産名義変更が分かる!4つのシチュエーション別解説

不動産名義変更アイキャッチ

 「不動産の名義変更は何をどうすれば良いの?」

 「費用はどれ位かかるの?」

 「自分でできる?」

 

 そんな思いで本記事をお読みいただいているのでしょう。

 

 相続・売買・贈与・離婚等の原因は様々でしょう。

 

 不動産の名義変更を行うスペシャリストの国家資格は司法書士です。

 数多くの不動産の名義変更に関わってきた筆者が不動産の名義変更を4つのシチュエーション別に解説します。

本記事では以下の事が理解できます

 ① 不動産の名義変更とはどんな手続きか

 ② 相続・売買・贈与・離婚の4つのシチュエーション別の手続きの概要と必要書類・費用

 ③ 不動産名義変更の際の司法書士の選び方

  人生で何度も経験する事の無い不動産の名義変更を分かりやすくお伝えいたします。
  是非お読みいただいてお役立て下さい!

 

目次

第1章 不動産の名義変更とは

 不動産の名義変更はどんな場面で行うのか、自分で行う事はできるのかを中心に本章は解説していきます。

1-1 不動産の所有者が変わると行う手続き

 不動産の所有者が変わって、その名義を変える為に行う手続きを一般的に不動産の名義変更といいます。

 不動産の名義変更は、法務局という役所に対して所有権移転登記という手続きを行います。

 

1-2 不動産の名義変更自分でできるのか?

 不動産の名義変更の手続きは自分で行う事は可能です。

 ただし、自分で手続きをする労力や調べたり勉強したりという時間を考えたら、コストを考えても司法書士に依頼した方がベストでしょう。

 そして売買による不動産の名義変更の手続きの場合は、司法書士が手続きを代理する事がほぼ100%必要になります。

1-3 不動産の名義変更が必要なシチュエーション

 不動産の所有者が変るパターンは多数有ります。

 代表的な例は不動産を売買した時や相続で取得したとき等です。

 レアなシチュエーションでは不動産を誰かと交換した場合の交換の様な場合も有ります。

 不動産の名義変更の中でも90%以上の割合を占める主な4つのシチュエーションは以下のとおりです。

 ① 不動産を売買した場合

 ② 不動産を相続した場合

 ③ 不動産を贈与した場合

 ④ 離婚をして不動産を財産分与した場合

 本記事ではこの4つのシチュエーションを中心に解説をしていきます。

 それでは次にシチュエーション別に流れ、必要書類、費用、期限について詳しく説明していきます。

 

 

第2章 相続の場合の不動産の名義変更

 不動産をお持ちの方が亡くなった場合の不動産の名義変更について本章では解説していきます。

2-1 不動産の所有者が亡くなると不動産の名義変更が必要

 不動産を所有している人が亡くなると不動産の名義変更が必要になります。

 一般的にそれを相続登記といいます。

2-2 相続登記の流れ

 相続登記の流れは下記の図の通りです。

相続登記手続き流れ図

 相続登記の手続きについてプロからのアドバイスを記載します。

 ① 戸籍収集は難しい

 step2の戸籍収集では被相続人(亡くなった方)の戸籍は出生から死亡までの連続したものが必要です。取得の際は必ず「役所に有る戸籍をさかのぼれるだけ出して欲しい」と伝えましょう。

 ② 相続登記は司法書士に依頼するのがベスト

 相続登記は自分で行う事もできますが、プロである司法書士に依頼すると印鑑証明書以外の書類をほとんど用意してもらえます。報酬も普通の自宅のみなら7万円~10万円位が相場なので依頼を検討しましょう。

 

 手続きの流れについて詳しく知りたい方は下記の記事をお読み下さい。

【保存版】司法書士がわかりやすく解説する不動産の相続登記の手順と方法 

 

2-3 相続登記の必要書類

 相続登記を行う際の必要書類は多岐に渡りますし、ケースごとに異なります。司法書士に依頼した場合はほとんどの書類を司法書士が代行取得をしてくれますので、よほど時間に余裕の有る方で無ければ依頼をするのがベターでしょう。

 下記に相続登記の必要書類をまとめた表を記載します。遺産分割協議を行う場合の必要書類です。

 

用意する書類

亡くなった方のもの

① 亡くなったかたの出生から死亡までの連続した経緯の分かる戸籍謄本・除籍謄本等

 途中で転籍や婚姻をされている場合は、転籍前の役所で取得し無ければなりません。それに、現在の戸籍がコンピューター化されている場合は、コンピューター化前の手書きの改正原戸籍も取得が必要です。

 一般の方が取得するのは結構難易度が高い部分です。

② 亡くなった方の最後の住所地の分かる住民票の除票又は戸籍の附票

 

相続人の方のもの

① 法定相続人全員の戸籍謄本

② 遺産分割協議書

③ 相続人全員の印鑑証明書

④ 不動産を取得する相続人の住民票

⑤ 相続する不動産の固定資産税の評価証明書

⑥ 相続する不動産の登記事項証明書

 

 相続登記の必要書類について詳しく知りたい方は下記の記事をお読み下さい。

 【パターン別一覧表】相続登記の必要書類とその取得方法【保存版】

2-4 相続登記に関する費用・税金

 相続登記に関する費用・税金は主に下記の通りです。

 ① 相続登記申請の際に納付する登録免許税

 不動産の評価額の0.4%の登録免許税を納付します。例えば1000万円の評価額なら4万円を納付します。

 ② 戸籍等の必要書類の取得費

 通常は1万円から2万円程度です。相続人の数が増えると取得費も増えます。

 ③ 相続登記の司法書士報酬相場

 不動産の数や評価額により変りますが、例えば通常の2000万円前後の住宅のみなら7万円~10万円位でしょう。

 相続登記に関する費用・税金について詳しく知りたい方は下記の記事をお読み下さい。

 【すぐ分かる】相続登記にかかる費用・司法書士の報酬を徹底解説!

 

2-5 相続登記の期限

 相続登記に期限は有りません

 ただし相続登記を放置していると様々なリスクが生じます、相続発生後10ヶ月以内を目安にして手続きを行いましょう。

 相続登記の期限について詳しく知りたい方は下記の記事をお読み下さい。

 相続登記の期限は?手続を放置することでふりかかる5つのリスク

2-6 相続の場合の良い司法書士の選び方

 おススメの選ぶポイントを下記に記載します。

 ① 相続業務の経験が豊富
 手続きを行うだけならどの司法書士も問題は無いですが、相続業務を幅広く扱う司法書士の方が様々なアドバイスを受けられます。ホームページやブログを確認して判断しましょう。

 ② 報酬がきちんとホームページ等に掲載されている
 報酬の基準や目安がホームページに掲載されているかを確認しましょう。不動産業者等からの紹介の場合は高い場合も多いです、一度比較をしてみても良いでしょう。

第3章 贈与の場合の不動産の名義変更

 本章では不動産を贈与した場合に必要な不動産の名義変更について解説をしていきます。

3-1 不動産を贈与すると不動産の名義変更が必要

 不動産を贈与したら、不動産の名義変更の手続きが必要です。

 不動産を渡す人と貰う人の双方が協力をして所有権移転登記の手続きをします。

3-2 不動産の贈与登記の流れ

 下記に不動産を生前贈与した場合の登記手続きの流れを記載します。

生前贈与の登記流れ図

Step1 添付書類の準備

 不動産を渡す人と貰う人の双方で用意を頂く書類が有りますので下記に表でまとめます。

 

用意する書類

渡す人と貰う人双方で作成するもの

① 不動産贈与契約者

貰う人が用意するもの

① 住民票

渡す人が用意するもの

① 印鑑証明書(取引日の時点で3ヶ月以内に取得したもの)

② 不動産を取得した際に発行された登記済権利証(又は登記識別情報通知)

③ 固定資産税評価証明書

④ 登記上の住所から住民票の住所が変わっている場合は住民票又は戸籍の附表

Step2 登記申請書の作成

 次に法務局に申請する為の登記申請書を作成しましょう。

 下記にオーソドックスな申請書のサンプルを掲載します。

 贈与登記申請書サンプル

 

Step3 付属書類の作成

 登記申請の際に、申請書と一緒に提出が必要な書類を作成しましょう。

 ① 登記原因証明情報(贈与契約書を登記原因証明情報として提出も可能です)

 → 誰が・いつ・誰に・どの不動産を贈与したので所有権が移転しました。という事を証明する為に必要です。

 ② 印紙台紙

 → 登記申請の際に登録免許税を納めます。その金額の収入印紙を購入して貼り付けます。

3-3 不動産の贈与登記に関する費用・税金

 不動産を贈与した場合の費用・税金を下記の表にまとめました。

 

費用・税金

渡す人にかかる費用・税金

無し。

貰う人にかかる費用・税金

① 贈与税

 年間あたり110万円(基礎控除)を超える贈与を受けたら贈与税を納めなければなりません。

② 不動産取得税

 固定資産税評価証明書に記載のある不動産の価格に土地は3%(ただし、平成33年3月31日以降は上がる可能性有り)、建物は住宅なら3%住宅以外は4%をかけた金額を不動産取得税として納めなければなりません。

 宅地については平成33年3月31日までは価格を半額にして計算できます。

③ 贈与登記の際の登録免許税

 固定資産税評価証明書に記載のある不動産の価格に2%をかけた金額を登記申請の際に納めなければなりません。

 

 表に無い部分としては、不動産の贈与登記を司法書士に依頼される場合は司法書士に払う報酬が必要です。

 不動産の額や数により変りますが、土地のみ価格1000万円位なら契約書の作成や添付書類の作成を全て依頼して10万円~15万円位でしょう。

3-3-1 贈与税の注意点

 不動産の生前贈与を行う際に贈与税は重要な点です。

 2つの注意点をご紹介します。

 ① 配偶者控除は相続税対策の効果は低い

 配偶者控除を使うと2000万円までの贈与は非課税になりますが、相続税の軽減効果は期待できません。事前に専門家と相談の上、シミュレーションをして選択をしましょう。

 詳しく知りたい方は下記の記事をお読み下さい。

 贈与税の配偶者控除は本当にお得なの?メリットデメリットを徹底解説

 ② 相続時精算課税制度の選択は慎重に決定しよう

 相続時精算課税制度は一度使うと途中でやめる事ができません、それに基礎控除の110万円を使えなくなりますので選択の際は必ず税理士等専門家と相談の上で決めましょう。

 

3-4 不動産を贈与した場合の名義変更の期限

 不動産を贈与した場合の名義変更に期限は有りません

 しかし、遅くとも贈与契約成立後1ヶ月以内には不動産の名義変更の手続きを終わらせましょう。

 放置していると、渡す人・貰う人のどちらかが亡くなってしまった場合等に相続人が出現してきますので、相続人を巻き込んだ手続きをしなければならなくなる等トラブルの元になりますので注意しましょう。

 

3-5 贈与の場合の良い司法書士の選び方

 贈与の際の不動産の名義変更を司法書士に依頼する場合の選ぶポイントを下記に記載します。
 ① 相続業務を幅広く取り扱っているかを確認

 生前贈与と相続は密接に関連しています。相続業務に精通している司法書士なら良いアドバイスが期待できるでしょう。ホームページ、ブログをチェックして確認しましょう。
 
 ② 手続きだけでなく相続対策も依頼できるか確認

 相続対策全般を依頼したいなら、生前贈与の手続きだけでなく税理士等と連携して相続対策までも取り扱っているか確認しましょう。

第4章 離婚の場合の不動産の名義変更

 離婚の際に不動産を元夫婦の間でやりとりをする場合の不動産の名義変更について本章では解説をしていきます。

4-1 離婚の際に不動産を財産分与すると不動産の名義変更が必要

 離婚をした夫婦が、不動産をどちらかに財産分与として渡す場合に不動産の名義変更が必要になります。

 財産分与とは、離婚の際にどちらがどの財産を承継するのかを決める事です。

 

4-2 離婚による不動産の名義変更の流れ

 離婚による不動産の名義変更の流れを解説していきます。

財産分与登記の流れ図

 

Step1 財産分与の合意

 夫婦間で不動産をどう分けるかの財産分与についての合意が必要です。通常は離婚と同時に決める事が多いのですが、離婚の際に財産分与について決めていなかったとしても、離婚後に財産分与を請求する事は可能です。

 ただし、財産分与を請求する権利は離婚後2年以内にしなければならないという制限が有りますので注意をしましょう。

Step2 必要書類の収集

 財産分与の登記申請に必要な書類を下記の表にまとめました。

 協議離婚(話し合いで離婚)と裁判離婚(調停等の裁判所の関与が有る場合)で用意する書類が変わりますので場合分けをしています。

 

協議離婚の場合

裁判離婚の場合

渡す人

① 印鑑証明書(取引日の時点で3ヶ月以内に取得したもの)

② 不動産を取得した際に発行された登記済権利証(又は登記識別情報通知)

③ 固定資産税評価証明書

④ 登記上の住所から住民票の住所が変わっている場合は住民票又は戸籍の附表

⑤ 離婚の記載のある戸籍謄本(離婚した日の確認の為に必要)

なし

貰う人

① 住民票

① 住民票

② 固定資産税評価証明書

③ 調停調書、和解調書等

 

Step3 財産分与登記申請書の作成

 財産分与の登記申請書を渡す人と貰う人の共同で作成しましょう。

 財産分与をした日は合意が成立した日です。ただし、離婚が成立する前に協議が成立している場合は離婚が成立した日が財産分与をした日になります。

Step4 法務局に対して登記申請

 不動産を管轄する法務局に対して、必要書類等を添付して渡す人と貰う人の共同で申請をしましょう。

4-3 不動産の財産分与登記に関する費用・税金

 財産分与登記に関する必ずかかる税金は登記申請の際の登録免許税です。

 財産分与の登録免許税は、不動産の固定資産評価額に2%をかけた金額です。

 例えば、1000万円の評価額の不動産を財産分与した場合は20万円の登録免許税が必要です。

 贈与税については、離婚の際の財産分与についてはかからないのが原則です。ただし分与された財産の額が本来分与すべき額と比べて多すぎるという様な場合は課税されます。

 不動産取得税についても、夫婦財産の清算を目的として行われた場合は課税されません

 ただし、財産分与が慰謝料や離婚後の扶養の目的で行われた場合は課税されます。ただし、財産分与で受取る側の人がそのままそこに住む場合は、中古住宅を取得した場合の不動産取得税の軽減措置を受けられる事が多いので問題になる事は少ないでしょう。

4-4 不動産の財産分与の場合の名義変更の期限

 不動産の財産分与の名義変更について期限は有りません

 ただし、離婚後に渡す側が他の人に売却してしまうと、貰う人はその不動産の権利を取得できなくなる事も有りますので、財産分与成立と同時に名義変更の手続きを行うようにしましょう。

4-5 離婚の場合の良い司法書士の選び方

 離婚の際の不動産の名義変更を司法書士に依頼する場合の良い司法書士の選び方を下記に記載します。
 ① ホームページで離婚の際の不動産の名義変更の取り扱いがあるか確認
 
 ホームページ等をチェックして離婚の際の不動産の名義変更の取り扱いや報酬の基準等があるかを確認しましょう。
 実績の有る司法書士なら適切なアドバイスが受けられるでしょう。

第5章 売買の場合の不動産の名義変更

 本章では不動産を売買した時の不動産の名義変更について解説をしていきます。

5-1 不動産を売買すると不動産の名義変更が必要

 不動産を売買したら不動産の名義変更が必要です。

 売主と買主が共同で法務局に対して所有権移転登記の手続きを行います。

 ただし、下記の理由から不動産の売買の場合は司法書士が、不動産の名義変更の手続きを代理して行う事がほぼ100%です。

 ・買主が融資を受ける場合は、司法書士の書類確認が無ければ銀行が融資をしない

 ・買主側からすると、本当に売主を名乗る者が本人なのか?書類は偽造されているか?等のリスクが有り司法書士が関与する事により安心して売買代金を支払える

5-2 売買による不動産の名義変更の流れ

 売買による不動産の名義変更の流れは大まかに下記の様になります。

売買の不動産登記流れ図

Step1 売買契約成立

 売買契約が成立したら、売主と買主双方で売買契約書を作成します。

 不動産仲介会社が入っている場合売買契約書は、不動産仲介業者が作成をしてくれますので自分の要望をしっかりと伝えましょう

 不動産の売買契約書は下記の点に注意して作成をしましょう。

 ① 売買代金の支払いと物件の引き渡しの期限を確認しよう

 売買代金の支払いと物件の引き渡しの期限が最重要です。この日を過ぎると違約金が発生します、その金額と条件をしっかり確認しよう!

 相続した物件で遺産分割が終わっていない場合は、万が一遺産分割が長期化する事も有りますので営業担当に伝えて「いつまでに遺産分割が整わないと違約金無しで解約できる」という様な特約を入れてもらいましょう。

 

Step2 必要書類の収集

 次に取引時に必要な書類を収集していきましょう。売主と買主で必要な書類が異なります、下記に表にしてまとめます。

 

 

 

必要な書類

買主

① 住民票

② 印鑑証明書(取引日の時点で3ヶ月以内に取得したもの)←住宅ローン等の融資を受ける場合に必要です。現金で買うなら不要。

③ 運転免許証等の顔写真つきの本人確認書類(取引の際に司法書士の本人確認に必要)

売主

① 印鑑証明書(取引日の時点で3ヶ月以内に取得したもの)

② 不動産を取得した際に発行された登記済権利証(又は登記識別情報通知)

③ 固定資産税評価証明書

④ 登記上の住所から住民票の住所が変わっている場合は住民票又は戸籍の附表

⑤ 運転免許証等の顔写真つきの本人確認書類(取引の際に司法書士の本人確認に必要)

 上記の書類のうち紛失等で用意できない書類が有る場合は早めに不動産仲介業者又は司法書士に連絡をしましょう。取引当日に書類が用意できないと違約金等を支払わなければならなくなる場合も有りますので注意しましょう。

 

Step3 買主と売主双方が集まり物件引渡しと売買代金の支払い

 次にいよいよ物件の引渡しと売買代金の支払いです、通常は銀行等で売主・買主や不動産仲介業者・司法書士等が一堂に会して行います

 普通は一生の内に何回も有る事では有りませんので緊張される方が多いですがリラックスして臨みましょう。

 お互いに用意した書類等を司法書士に渡して、司法書士が確認をしてから買主が売主に売買代金を支払って取引は完了です。

Step4 司法書士が法務局に売買による所有権移転登記の申請

 書類を預かった司法書士が法務局に対して売買による所有権移転登記の申請をします。

 ここから1週間前後で登記が完了してその後売主買主双方に返却書類が有れば、司法書士から郵送等で送られてきます。

5-3 売買による不動産の名義変更に関する費用・税金

 売主と買主で発生する費用や税金が異なりますのでそれぞれに分けて解説を致します。

 【買主】

 ① 不動産の名義変更の際の登録免許税

 売買による所有権移転登記の申請の際に必ず必要になる税金です。

 通常は司法書士からの請求の中に含まれていて司法書士が変わって納付を行います。

 土地の売買は、土地の評価額の1.5%(平成31年3月31日以降は改正の可能性有り)です。

 建物の売買は、建物の評価額の2%(居住用の不動産で一定の要件を満たすと、0.3%に軽減をされます)

 住宅ローンを利用する場合は、抵当権の登記申請も必要になります。その場合は融資額の0.4%(居住用の不動産で一定の要件を満たすと、0.1%に軽減をされます)の登録免許税が必要です。

 ② 不動産取得税

 不動産を取得した事実に対して課税される税金です。

 居住用の不動産を購入した場合は、軽減等により課税されないケースが多いです。

 課税される場合は、原則として不動産の評価額の4%が課税をされます。

 ③ 司法書士報酬

 地域により異なりますが、関東の場合は買主が司法書士報酬を支払う事が通常です。

 不動産の価格や個数で変わりますが、通常の一般的な住宅で、住宅ローンも有る場合で10万円前後が相場でしょう。

 

 【売主】

 ① 住所変更や抵当権の抹消登記がある場合の登録免許税

 登記上の住所から変更がある場合の住所変更の登記と、住宅ローンが残っている場合の抵当権の抹消登記の申請の際は、不動産の個数×1000円の登録免許税が必要になります。

 ② 譲渡所得税

 不動産を売却して、売却益が出た場合は譲渡所得税という税金を納めなければなりません。

 マイホームを売った場合は3000万円の特別控除が有りますので多くの場合は課税されません。

 詳細は国税庁のホームページを参照して下さい

 https://www.nta.go.jp/publication/pamph/koho/kurashi/html/05_2.htm#keigenzeiritsu

5-4 売買した場合の不動産の名義変更の期限

 売買した場合の不動産の名義変更に期限は有りません

 しかし、売買の場合の不動産の名義変更は、売主が代金を支払った当日に全て行われます。

5-5 売買の場合の司法書士の良い選び方

 不動産仲介会社が入っている場合は、不動産仲介会社提携の司法書士を紹介される事になります。しかし、提携してる司法書士はどうしても不動産仲介会社の方を向いて仕事をしがちです。報酬も高い場合も有りますので、ご自身で探されるのがオススメです。

 方法は、知人に司法書士がいればその司法書士が良いでしょう、いない場合はネット検索をして自分に合った事務所に依頼をしましょう。

 

まとめ

 不動産の名義変更を4つのパターンに分けて解説をしました。

 それぞれ安易に進めると後でトラブルや想定外の課税等のリスクが有ります

 上手く司法書士を活用して間違いのない手続きを進めて下さい。