小規模宅地の特例で賢く相続税を抑えましょう!【3つの活用事例】

自宅や賃貸アパートなどの土地を相続した場合は、相続税が高額になることが悩みの種になります。しかし、相続税の小規模宅地の特例では、自宅や賃貸アパートなどの土地を相続した場合に相続税が高額にならないよう配慮されています。

小規模宅地の特例では税額計算のもとになる土地の評価額が最大で8割引きになるため、相続税を大幅に抑えることができます。本記事では小規模宅地の特例の概要と適用するための要件について徹底解説します。
土地を相続して相続税が高額になるのではないかと心配なあなたの参考になれば幸いです。

第1章 相続税の小規模宅地の特例とは

相続税の小規模宅地の特例は、亡くなった被相続人の自宅や賃貸アパート、貸駐車場、事業所などの土地について、税額計算のための評価額を減額する特例です。

これらの財産は住居または収益源として生活の基盤となるものであり、相続税の納税のために手放すことを防いで相続人の生活が安定するように配慮されています。

特例の対象になる土地は、用途に応じて次の4つに区分されます。

  • 特定居住用宅地等(亡くなった被相続人の自宅)
  • 貸付事業用宅地等(賃貸アパートや貸駐車場など収益物件)
  • 特定事業用宅地等(被相続人の事業用地)
  • 特定同族会社事業用宅地等(亡くなった人が自身の経営する同族会社に貸していた土地)
    同族会社とは、被相続人とその親族の持株割合が50%を超える会社です。

それぞれの特例が適用できる面積の上限と減額割合は、次のように定められています。土地の総面積が限度面積より広ければ、限度面積の部分だけが減額の対象になります。

小規模宅地の特例で評価額を減額できるものは土地のみで、建物の評価額は減額できません。また、土地でも建物や構築物がなければ小規模宅地の特例は適用できません

1-1 被相続人の自宅を相続した場合

被相続人の自宅を相続した場合は、特定居住用宅地等の特例で土地の評価額が80減額されます。限度面積は330です。

1-2 収益物件を相続した場合

被相続人が経営していた賃貸アパートや貸駐車場など収益物件の敷地を相続した場合は、貸付事業用宅地等の特例で土地の評価額が50減額されます。限度面積は200です。

1-3 事業用地を相続した場合

被相続人が事業を営んでいた事務所、工場、倉庫などの事業用地を相続した場合は、特定事業用宅地等の特例で土地の評価額が80減額されます。限度面積は400です。

1-4 同族会社に貸していた土地を相続した場合

事業を営んでいた被相続人が自身の経営する会社(同族会社)に貸していた土地を相続した場合は、特定同族会社事業用宅地等の特例で土地の評価額が80減額されます。限度面積は400です。ただし、同族会社がその土地を貸付事業に使用している場合は貸付事業用宅地等の特例の対象となり、減額割合は50、限度面積は200となります。

この特例の対象になる同族会社は、被相続人とその親族の持株割合が50%を超える会社です。

1-5 これらの特例は併用できる

ここまで4種類の特例をご紹介しましたが、これらの特例は併用することができます。自宅と事業所、あるいは自宅と賃貸アパートの土地を相続した場合は、それぞれについて特例を適用することができます。ただし、限度面積には制限があります。

第2章 小規模宅地の特例が適用できる

小規模宅地の特例には、さまざまな適用要件が定められています。これらの要件を満たすことができなければ、小規模宅地の特例が適用できず余計な相続税を払うことになってしまいます。

本章では小規模宅地の特例が適用できる要件についてお伝えします。小規模宅地の特例の適用をお考えの場合はここでご紹介する要件をよく確認しておきましょう。

2-1 共通の適用要件

小規模宅地の特例が適用できる土地は、建物や構築物が建っていることが必要です。

もともと自宅があったとしても相続の時点では空き地になっている土地のほか、舗装されていない駐車場や資材置場などは小規模宅地の特例の対象外となります。

2-2-1 自宅を相続した場合の相続人ごとの適用要件

適用要件のハードルの高さは、大きく次の3通りに分けられ、後になるほど高くなっています。

①配偶者

②配偶者でなく同居

③配偶者でなく同居でない

①被相続人の自宅を配偶者が相続した場合は、無条件で小規模宅地の特例が適用できます。相続してすぐに転居または売却をしても、土地の評価額を減額することができます。

②配偶者以外の同居親族が相続した場合は、少なくとも相続税の申告期限までは自宅に居住して、かつ土地を所有していることが適用要件となります。相続税の申告期限とは被相続人の死亡から10か月後です。相続してすぐに転居または売却をすると、土地の評価額は減額できません。

被相続人の生前に同居していなかった親族が自宅を相続した場合も、一定の要件のもとで小規模宅地の特例を適用することができます。主な要件として自身の持ち家に住んでいないことがあげられるため、「家なき子特例」とも呼ばれます。

平成30日以降の相続では、この「家なき子特例」の要件が厳しくなりました。以前の基準で対策されている方は要注意です。対策のやり直しをおすすめします。

具体的には次の要件が追加されています。

  • 相続開始前年以内に親等以内の親族等が所有する家屋に居住したことがない。
  • 相続開始時に自身が住んでいた家屋を過去に所有したことがない。

改正以前は、相続人が自宅の名義を変更して形式的に持ち家でないことにする節税対策が行われていました。今回の税制改正では、実質的に相続人自身が所有しているとみなされるケースについて適用から除外されました。

下記の表では、被相続人の自宅を相続した場合の小規模宅地の特例の適用要件をまとめています。

被相続人と同一生計親族が居住していた宅地を相続した場合も小規模宅地の特例が受けられます。被相続人と同一生計の親族とは、主に被相続人とは別居していたものの、仕送りがあったり、居住費、食費、光熱費などの生活費を共通にしていたりした場合をさします。

2-2-2 自宅を相続した場合の特殊なケース

①被相続人の自宅が二世帯住宅の場合

被相続人の自宅が二世帯住宅の場合も小規模宅地の特例が適用できます。親子それぞれの世帯のプライバシーを保ちながら同居の要件を満たすことができます。

かつては内部で行き来ができる構造でなければならないという要件がありましたが、現在は建物の構造は問われません。ただし、自宅の登記が「区分所有登記」の場合は小規模宅地の特例が適用できません。

親子で自宅を共有する場合の登記方法

親子で自宅を共有する場合の登記方法には種類あります。

「共有登記」は二世帯住宅全体を一棟の建物とみなして、親子で半分ずつというように所有割合を定めて登記します。

「区分所有登記」は、1階部分は親の名義、2階部分は子供の名義というように、住宅を区分して登記します。

被相続人の自宅登記簿をとってみて、共有しているはずなのに所有者の欄に自分の名前が入っていない場合は「区分所有」の可能性が高いでしょう。

②被相続人が老人ホームに入居していた場合

被相続人が老人ホームに入居して自宅を空けていた場合も小規模宅地の特例が適用できます。ただし、以下の要件があります。

  • 被相続人が要介護認定または要支援認定を受けて以下の施設に入居していた場合。
    グループホーム、養護老人ホーム、特別養護老人ホーム、軽費老人ホーム、有料老人ホーム、介護老人保健施設、サービス付き高齢者向け住宅
  • 被相続人が障害支援区分の認定を受けて障害者支援施設などに入居していた場合。

入居していた施設が無認可の場合は、小規模宅地の特例が適用できないので注意が必要です。

同居の親族が小規模宅地の特例を適用する場合は、被相続人が老人ホームに入居する前から同居していることが必要です。被相続人が老人ホームに入居してから入れ替わりで居住した場合は、同居していたことにはなりません。

空いた自宅を賃貸に出していた場合は、特定居住用宅地等ではなく貸付事業用宅地等として小規模宅地の特例を適用することになり、限度面積と減額割合が少なくなります。

2-3 収益物件を相続した場合の適用要件

被相続人が経営していた賃貸アパートや貸駐車場など収益物件の敷地を相続した場合は、以下の要件を満たすことで小規模宅地の特例が適用できます。土地を相続しても、相続税の申告期限(被相続人の死亡から10か月後)までに貸付(賃貸)事業をやめてしまったり、土地を売却したりした場合は特例が適用できません。

所得税では不動産の賃貸が事業といえるかどうか、棟数や部屋数の基準がありますが、小規模宅地の特例には棟数や部屋数の基準はありません。継続的に賃料を受け取っていれば貸付事業として特例が適用できます。

貸駐車場は、舗装したり砂利を敷き詰めたりした場合は構築物があると認められ、小規模宅地の特例が適用できます。地面にロープを張っただけの場合は構築物とは認められず、特例は適用できません。

【平成30年税制改正】賃貸を始めて3年以内の物件は適用不可

平成30日以降の相続では、相続開始前年以内に賃貸を始めた宅地は小規模宅地の特例が適用できなくなりました。相続税の節税のためだけに賃貸不動産を購入するといった、行き過ぎた節税対策に歯止めをかける狙いがあります。

ただし、以下の場合は特例が適用できます。

  • 平成3031日までに賃貸を開始した場合
  • 被相続人が相続開始の3年以上前から事業的規模で賃貸を行っていた場合

2-4 事業用地を相続した場合の適用要件

被相続人が事業を営んでいた事務所、工場、倉庫などの事業用地を相続した場合は、以下の要件を満たすことで小規模宅地の特例が適用できます。相続税の申告期限(被相続人の死亡から10か月後)までに事業をやめてしまったり、土地を売却したりした場合は特例が適用できません。

2-5 同族会社に貸していた土地を相続した場合の適用要件

事業を営んでいた被相続人が同族会社に貸していた土地を相続した場合は、以下の要件を満たすことで小規模宅地の特例が適用できます。

  • 相続税の申告期限(被相続人の死亡から10か月後)において同族会社の役員であること。
  • 相続した宅地を相続税の申告期限まで所有していること。

第3章 小規模宅地の特例を適用するための手続き

本章では相続税で小規模宅地の特例を適用するための手続きをご紹介します。

特例を適用したことで納税額がになっても、相続税の申告が必要になります。また、手続きにはさまざまな資料が必要になりますが、個人でこれらの資料を準備して土地の評価額を計算することは困難です。小規模宅地の特例を適用するための手続きは専門家に依頼する方がよいでしょう。

3-1 納税額がなくても申告は必要

相続税で小規模宅地の特例を適用するときは、被相続人の死亡から10か月以内に、被相続人の住所地の税務署に相続税の申告をします。

特例を適用して税額を計算した結果、納税額がであったとしても申告をしなければなりません。相続税を申告しなければ特例を適用して税額を0にすることはできず、無申告となります。無申告が税務署に見つかると、特例を適用しないで計算した相続税のほか、無申告加算税や延滞税なども払う結果になります。

3-2 小規模宅地の特例を適用するための必要書類

小規模宅地の特例を適用するためには、相続税の申告書に下記の必要書類を添付する必要があります。

マイナンバー関係書類を提出することで、小規模宅地の特例を適用するときの必要書類が簡素化されます。具体的には、相続人の住所を証明する書類の提出が不要になります。マイナンバー関係の書類は税務署の窓口で提示することもできます。

※平成30日以降に申告書を提出する場合は、戸籍謄本の代わりとして法務局で交付してもらえる「法定相続情報一覧図の写し」の添付でも認められるようになりました。また、戸籍関係書類は原本のほかコピーの添付でもよくなりました。

3-3 申告期限に遅れそうな場合の手続き

小規模宅地の特例を適用するには、原則として申告期限までに遺産分割を済ませて税務署に相続税を申告しなければなりません。申告期限は被相続人の死亡から10か月以内です。

遺産分割の話し合いが長引くなどして申告期限に間に合わない場合は、一度、法定相続分で遺産を分けたと仮定した計算で申告書を提出します。この時点では小規模宅地の特例は適用できません。ただし、「申告期限後3年以内の分割見込書」を提出すれば、後日遺産分割ができたときに特例を適用して相続税を申告しなおすことができます。

3-4 実際の手続きは税理士に依頼を

相続税の申告で小規模宅地の特例を適用するためには、さまざまな添付書類が必要です。さらに、土地の評価が正しいことを示すために、登記事項証明書、実測図、固定資産税評価証明書なども添付します。

個人がこれらの資料をすべてそろえるには大変な労力がかかります。また、土地の評価額の計算は難しく、専門家でなければ間違える可能性もあります。小規模宅地の特例を適用した相続税の申告手続きは税理士に依頼することをおすすめします。

第4章 小規模宅地の特例の3つの活用事例

本章では小規模宅地の特例を適用して土地の評価額を引き下げる活用事例をご紹介します。

4-1 被相続人の自宅を相続した場合の活用事例

【事例1】

被相続人は自宅を残して死亡しました。この自宅は被相続人と同居していた長男が相続します。

自宅の評価額は土地5,000万円(264㎡)、建物1,000万円です。

事例1で小規模宅地の特例を適用した場合の評価額を求めます。

相続人である長男は被相続人と同居していたため、特定居住用宅地等として小規模宅地の特例が適用できます。特定居住用宅地等は330㎡までの部分の評価額が80%減額されます。評価額が減額できるのは土地だけで、建物は減額の対象になりません。

  • 土地 5,000万円(264㎡) → 特例の対象
  • 建物 1,000万円 → 特例の対象外

土地の面積は264㎡で限度面積330㎡より狭いため、すべての部分の評価額が80%減額されます。

減額幅:5,000万円×80%=4,000万円

特例適用後の土地の評価額:5,000万円-4,000万円=1,000万円

小規模宅地の特例を適用することで、5,000万円だった自宅の土地の評価額は1,000万円にまで抑えることができます。仮に相続税率50%だとすると、2,000万円の相続税が節約できます。

4-2 賃貸アパートを相続した場合の活用事例

【事例2】

被相続人は賃貸アパートを残して死亡しました。このアパートは10年前から賃貸されています。

長男が賃貸アパートを相続して賃貸事業を引き継ぎ、相続税の申告期限以降も所有と事業を継続します。

アパートの評価額は土地1億円(400㎡)、建物3,000万円です。

事例2で小規模宅地の特例を適用した場合の評価額を求めます。

相続人である長男は相続税の申告期限までアパートを所有し、賃貸事業を継続しています。また、このアパートは3年以上前から賃貸されています。これらの状況から、このアパートは貸付事業用宅地等として小規模宅地の特例が適用できます。貸付事業用宅地等は200㎡までの部分の評価額が50%減額されます。評価額が減額できるのは土地だけで、建物は減額の対象になりません。

  • 土地 1億円(400㎡) → 200㎡まで特例の対象
  • 建物 3,000万円 → 特例の対象外

土地の面積は400㎡で限度面積200㎡より広いため、評価額を減額できるのは400㎡のうち200㎡の部分までです。

減額幅:億円×200㎡÷400㎡×50%=2,500万円

特例適用後の土地の評価額:1億円-2,500万円=7,500万円

小規模宅地の特例を適用することで、億円だったアパートの土地の評価額は7,500万円になります。仮に相続税率50%だとすると、1,250万円の相続税が節約できます。

4-3 自宅と賃貸アパートを両方相続した場合の活用事例

【事例3】

被相続人は自宅と賃貸アパートを残して死亡しました。自宅と賃貸アパートは被相続人と同居していた長男が相続し、アパートの賃貸事業も長男が引き継ぎます。このアパートは10年前から賃貸されていて、相続税の申告期限以降も長男が所有し、賃貸事業を継続します。

自宅の評価額は土地5,000万円264㎡)、建物1,000万円です。

アパートの評価額は土地1億円(400㎡)、建物5,000万円です。

事例3は、自宅と賃貸アパートの両方を相続した場合の事例です。

自宅は特定居住用宅地等として、賃貸アパートは貸付事業用宅地等としてそれぞれ小規模宅地の特例が適用できます。特定居住用宅地等と貸付事業用宅地等は特例を併用できますが、限度面積について下記の制限があります。

特定居住用宅地等の面積(㎡)×200÷330+貸付事業用宅地等の面積(㎡)≦200㎡

上記の算式で自宅と賃貸アパートについてそれぞれの適用面積を決める場合は、減額割合の高い自宅の適用面積が大きくなるようにします。(ただし、賃貸アパートの土地の1㎡あたりの価格が自宅の土地の2.64倍ある場合はアパートを優先します。)

下記の算式から、自宅について最大限適用する場合は賃貸アパートについては40㎡だけ適用することができます。

200㎡-自宅の宅地面積264㎡×200÷330=賃貸アパートの宅地面積40

    (=160㎡)

自宅の土地については、すべての部分の評価額が80%減額されます。

減額幅:5,000万円×80%=4,000万円

特例適用後の土地の評価額:5,000万円-4,000万円=1,000万円

アパートの土地については40㎡の部分の評価額が50%減額されます。

減額幅:億円×40㎡÷400㎡×50%=500万円

特例適用後の土地の評価額:1億円-500万円=9,500万円

小規模宅地の特例を適用することで、自宅とアパートをあわせて5,000万円だった土地の評価額は500万円(1,000万円+9,500万円)に抑えることができます。仮に相続税率50%だとすると、2,250万円の相続税が節約できます。

まとめ

小規模宅地の特例を適用すると、自宅や賃貸物件など生活の基盤となる財産に対する相続税を大幅に抑えることができます。ただし、特例の適用にはさまざまな規定があるため、税理士に相談するなどよく確認してください。

小規模宅地の特例で相続税を節税するためにさまざまな節税対策が提案されていますが、平成30年税制改正では抜け道を封じる改正が行われました。行き過ぎた節税対策は通用しなくなっているため、十分に気をつけましょう。

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