小規模宅地等の特例とは？適用要件や土地の種類・手続きの流れまとめ

3章　小規模宅地等の特例の適用要件

小規模宅地等の特例を適用するには、相続した人と土地がそれぞれ適用要件を満たす必要があります。
2章で解説した土地の種類ごとに適用要件を詳しく解説していきますので、相続した土地が適用要件を満たすかご確認ください。

3-1　特定居住用宅地等の適用要件

特定居住用宅地等を適用するには、相続した人と土地がそれぞれ適用要件を満たす必要があります。
それぞれ見ていきましょう。

3-1-1　相続人ごとの適用要件

特定居住用宅地等として小規模宅地等の特例を適用できる相続人は下記の3種類となっており、それぞれ下記のように適用要件が決められています。

亡くなった人の配偶者でもなく、故人と同居もしていなかった相続人が小規模宅地等の特例を適用する場合には、自分が所有する持ち家に住んでいないなどの「家なき子の特例」の適用要件を満たさなければなりません。

家なき子の特例は、平成30年の税制改正によって適用要件が以下のように厳しくなりましたのでご注意ください。

税制改正以前は、相続人が自宅の名義を変更して形式的に持ち家でないことにする節税対策が行われていました。
しかし、平成30年の税制改正によって、実質的に相続人自身が所有しているとみなされるケースについて適用から除外されました。

下記の表では、被相続人の自宅を相続した場合の小規模宅地の特例の適用要件をまとめています。

亡くなった人と同一生計親族が居住していた宅地を相続した場合も小規模宅地の特例が受けられます。
亡くなった人と同一生計の親族とは、主に被相続人とは別居していたものの仕送りがあった、居住費や食費、光熱費などの生活費を共通にしていた場合などを指します。

3-1-2　特定居住用宅地等が適用できるか判断に迷うケース

特定居住用宅地等は「亡くなった人が住んでいた自宅」なので、土地自体の適用要件は複雑ではないと考える人も多いかもしれません。
しかし、亡くなった人が二世帯住宅に住んでいた場合や老人ホームに住んでいた場合には、特定居住用宅地等の適用要件が複雑になるので注意が必要です。
それぞれ詳しく見ていきましょう。

①亡くなった人の自宅が二世帯住宅の場合

亡くなった人の自宅が二世帯住宅の場合も小規模宅地の特例が適用できます。
二世帯住宅の場合には、親子それぞれの世帯のプライバシーを保ちながら同居の要件を満たせます。

かつては内部で行き来ができる構造でなければならないという要件がありましたが、現在は建物の構造は問われません。
ただし、自宅の登記が「区分所有登記」の場合は小規模宅地の特例が適用できませんのでご注意ください。

②亡くなった人が老人ホームに入居していた場合

亡くなった人が老人ホームに入居して自宅を空けていた場合も、小規模宅地の特例を適用可能です。
ただし、以下の要件があります。

入居していた施設が無認可の場合は、小規模宅地の特例が適用できないので注意が必要です。

また、同居の親族が小規模宅地の特例を適用する場合は、亡くなった人が老人ホームに入居する前から同居していることが必要です。
亡くなった人が老人ホームに入居してから入れ替わりで居住した場合は、同居していたことにはなりませんのでご注意ください。

空いた自宅を賃貸に出していた場合は、特定居住用宅地等ではなく貸付事業用宅地等として小規模宅地の特例を適用することになるので限度面積と減額割合が少なくなります。

3-2　貸付事業用宅地等の適用要件

亡くなった人が経営していた賃貸アパートや貸駐車場など収益物件の敷地を相続した場合は、以下の要件を満たせば小規模宅地の特例を適用できます。

上記のように、収益物件が建っている土地を相続しても相続税の申告期限（被相続人の死亡から10ヶ月後）までに貸付（賃貸）事業をやめる、土地を売却した場合は特例が適用できません。
なお、所得税では不動産賃貸が事業といえるかどうか棟数や部屋数の基準がありますが、小規模宅地の特例には棟数や部屋数の基準はありません。
継続的に賃料を受け取っていれば貸付事業として、小規模宅地等の特例を適用できます。

貸駐車場は舗装している、砂利を敷き詰めるなどしている場合には構築物があると認められ、小規模宅地等の特例を適用可能です。
一方で、地面にロープを張っただけの場合は構築物とは認められず特例は適用できません。

3-3　特定事業用宅地等の適用要件

 亡くなったが事業を営んでいた事務所、工場、倉庫などの事業用地を相続した場合、以下に当てはまれば小規模宅地等の特例を適用可能です。

貸付事業用宅地等と同様に、相続税の申告期限（被相続人の死亡から10か月後）までに事業をやめる、土地を売却した場合は特例が適用できません。

3-4　特定同族会社事業用宅地等の適用要件

亡くなった人が事業を営んでいた同族会社に貸していた土地を相続した場合は、以下の要件を満たせば小規模宅地等の特例を適用可能です。

4章　小規模宅地の特例の活用事例4つ

2章・3章で紹介した小規模宅地等の特例を適用できる土地や要件を踏まえて、特例を活用して相続税節税に成功した事例を3つ紹介していきます。

それぞれ見ていきましょう。

4-1　亡くなった人の自宅を相続した際の活用事例

上記のケースで、小規模宅地等の特例を適用した場合の相続税評価額を計算してみましょう。

相続人である長男は亡くなった人と同居していたため、特定居住用宅地等として小規模宅地の特例を適用可能です。
特定居住用宅地等は330㎡までの部分の評価額が80％減額されるので、相続した自宅の土地に関してはすべて適用されます。
一方で、小規模宅地等の特例を適用できるのは土地のみなので、建物に関しては対象外となります。

したがって、土地および建物の相続税評価額は下記の通り計算可能です。

本記事で紹介した事例では、小規模宅地の特例を適用することで5,000万円だった自宅の土地の評価額は1,000万円にまで抑えられました。
仮に、相続税率50％だとすると、2,000万円の相続税を節税可能です。

4-2　賃貸アパートを相続した際の活用事例

上記のケースで、小規模宅地等の特例を適用した場合の相続税評価額を計算してみましょう。
相続した土地が賃貸業に活用されている、相続人は賃貸業を継続していて適用要件を満たすので、貸付事業用宅地等を適用可能です。

貸付事業用宅地等は、200㎡までの部分の評価額が50％減額されます。
評価額が減額できるのは土地だけで、建物は減額の対象になりません。
したがって、相続した賃貸アパートの土地と建物の相続税評価額は下記の通りです。

小規模宅地等の特例を適用すれば、1億円だったアパートの土地の評価額は7,500万円になります。
仮に、相続税率50％だとすると1,250万円の相続税が節約できます。

4-3　自宅と賃貸アパート両方相続した際の活用事例

上記のケースでは、自宅部分の土地に関しては特定居住用宅地等として、賃貸アパート部分の土地に関しては貸付事業用宅地等としてそれぞれ小規模宅地の特例を適用可能です。
小規模宅地等の特例は複数の土地に対して併用できますが、下記の計算式のように限度面積が決められています。

上記の計算式で自宅と賃貸アパートについてそれぞれの適用面積を決める場合は、減額割合の高い自宅の適用面積が大きくなるようにします。
ただし、賃貸アパートの土地の1㎡あたりの価格が自宅の土地の2.64倍ある場合はアパートを優先します。

そのため、本記事で紹介しているケースでは、下記のようにそれぞれ小規模宅地等の特例を適用するのが良いでしょう。

上記の条件で小規模宅地等の特例を適用した場合の相続税評価額は下記の通りです。

小規模宅地の特例を適用することで、自宅とアパートをあわせて1億5,000万円だった土地の評価額は1億500万円（1000万円＋9500万円）に抑えられます。
仮に、相続税率50％だとすると、2,250万円の相続税を節税可能です。

4-4　二次相続対策で小規模宅地等の特例を活用した事例

父親もしくは母親が亡くなり、遺された配偶者も亡くなった二次相続では子供だけが相続人になるため、相続税の負担が重くなるので注意しなければなりません。
一次相続の段階で、配偶者ではなく子供が不動産を受け継ぎ、小規模宅地等の特例を適用すれば、二次相続対策を行えます。

亡くなった人と同居していれば、子供も小規模宅地等の特例を適用できますし、二次相続の相続財産を大幅に減らせます。
また、本記事で解説したように小規模宅地等の特例は自宅不動産だけでなく、賃貸用不動産にも適用可能です。
亡くなった人が不動産を所有していた場合は、配偶者ではなく子供が受け継ぐことも検討しましょう。

二次相続対策に精通した司法書士や税理士であれば、様々な視点から二次相続対策を提案可能ですので、お気軽にお問い合わせください。

本章で紹介したように、小規模宅地等の特例は相続税節税に非常に大きな効果をもたらします。
ただし、小規模宅地等の特例を適用するには要件を満たすだけでなく、期限内申告もしなければなりません。
次の章で、小規模宅地等の特例を適用する際の手続きと必要書類を解説していきます。

5章　小規模宅地等の特例を適用する手続き・必要書類

小規模宅地等の特例を利用する場合、特例利用後に相続税額が0円になったとしても期限内申告をしなければなりません。
また、小規模宅地等の特例を適用するためには様々な必要書類を提出する必要があります。

相続税の申告期限内にこれらの必要書類をすべてそろえ、相続した土地の評価額を計算するのは非常に大変です。
特例利用時の申告は、相続に詳しい税理士に相談することもご検討ください。

5-1　納税額が0円でも相続税申告が必要

相続税で小規模宅地の特例を適用するときは、故人の死亡から10ヶ月以内に、故人の住所地の税務署に相続税の申告をする必要があります。
相続税の期限内申告は小規模宅地等の特例の適用要件のひとつであり、特例適用後に納税額が0円になる場合でも申告が必要です。

期限内申告をしなかった場合、小規模宅地等の特例は適用できないので相続税の節税効果も得られない上に無申告として扱われてしまいます。
無申告が税務署に見つかると、特例を適用しないで計算した相続税のほか、無申告加算税や延滞税なども払う結果になります。

5-2　小規模宅地の特例を適用するための必要書類

小規模宅地の特例を適用するためには、相続税の申告書に下記の必要書類を添付する必要があります。

マイナンバー関係書類を提出すれば、相続人の住所を証明する書類の提出が不要になるのでお手持ちの方はぜひご活用ください。

また、平成30年4月1日以降に申告書を提出する場合は、戸籍謄本の代わりとして法務局で交付してもらえる「法定相続情報一覧図の写し」の添付でも認められるようになりました。
また、戸籍関係書類は原本のほかコピーの添付でもよくなりました。

5-3　相続税の計算・申告は税理士への依頼がおすすめ

本記事で解説したように、小規模宅地の特例を適用するためには、様々な添付書類が必要です。
さらに、土地の評価が正しいことを示すために、登記事項証明書や実測図、固定資産税評価証明書なども添付しなければなりません。

相続人自らがこれらの資料をすべてそろえるには大変な労力がかかります。
また、土地の評価額の計算は難しく専門家でなければ間違える可能性もあります。
小規模宅地の特例を適用した相続税の申告手続きは税理士に依頼することをおすすめします。

6章　小規模宅地等の特例を適用する際の注意点

小規模宅地等の特例を適用する際には、適用後の相続税が0円になったとしても、相続税を申告しなければなりません。
小規模宅地等の特例を適用する際の注意点は、下記の通りです。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

6-1　小規模宅地等の特例を適用後に相続税額が0円になっても申告が必要である

小規模宅地等の特例を適用し、相続税額が0円になった場合でも、相続税の申告が必要なのでご注意ください。
小規模宅地等の特例の適用要件には、相続税の期限内申告も要件に含まれているからです。

6-2　相続税の申告期限前に土地を売却すると小規模宅地等の特例を適用できない

小規模宅地等の特例を適用する場合、相続税の申告期限（相続開始から10ヶ月以内）まで、適用する土地を所有し続ける必要があります。
相続税の申告期限より前に土地を売却した場合、小規模宅地等の特例を適用できないのでご注意ください。

ただし、配偶者の場合は相続税の申告期限より前に土地を売却しても、小規模宅地等の特例を適用できます。

6-3　相続時精算課税制度によって贈与された土地には小規模宅地等の特例を適用できない

相続時精算課税制度によって贈与された土地には、小規模宅地等の特例を適用できないのでご注意ください。

相続時精算課税制度とは、贈与税を最大2,500万円まで非課税にできる制度です。
相続時精算課税制度によって贈与された財産は、贈与者が死亡したときに相続税の課税対象財産に合算して計算します。

相続時精算課税制度によって不動産を贈与するときには、贈与した方が得か相続して小規模宅地等の特例を適用した方が得かシミュレーションしておく必要があるでしょう。

まとめ

小規模宅地等の特例を適用すれば、相続した土地の評価額を最大8割減額できます。
相続税の節税効果が高いので、土地を相続した場合には小規模宅地等の特例を適用できるか確かめてみるのが良いでしょう。

また、過去には小規模宅地の特例を用いて、相続税対策をするために様々な節税対策が提案されていましたが、平成30年税制改正で抜け道を封じる改正が行われました。
行き過ぎた節税対策は通用しなくなるので注意が必要です。

自分の資産や現在の税制に合った方法で相続税対策をするためには、専門家の知識が必要になる場合も多いです。
相続について悩んだ際には、相続に詳しい税理士などの専門家への相談もご検討ください。

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