分筆とは?分筆の目的から手続きの流れ・必要書類・費用について簡単解説

分筆 アイキャッチ

「分筆」とは、一つの土地を複数にわけて登記することです。

とは言っても、普段土地の分筆に関わる機会が少ない皆様には何のことかわかりにくいことでしょう。

分筆を検討する主なケースは以下のとおりです。

・土地の一部を売却するとき
・土地を相続するとき
・家を建てるとき

分筆するには法務局への登記申請が必要で手間がかかりますし、中には分筆できない土地もあるので正しい知識を持っておく必要があります。

本記事では、土地の分筆の流れ、必要書類や費用など、一見わかりにくい「分筆」についてわかりやすく解説します。


1章  分筆とは

まずは「分筆」とはどういったことなのか、基本を理解しましょう。

1-1 分筆とはつの土地を複数に分けるための手続き

分筆とは、1つの土地を複数の部分に分けて登記することです。土地は「筆、筆…」として「筆」という単位を用いて数えるので、複数の土地に分けることを「分筆」といいます。

分筆

土地を分筆するには法務局で登記をしなければなりません。分筆のための登記を「分筆登記」といいます。

1-2 分筆登記とは

分筆登記とは、土地を分筆する際にそれまでつだった土地の登記を複数に分けて登記し直すことです。分筆登記すると、土地の登記簿が別々に作成されます。

分筆登記とは

分筆時には測量機器などの機材を用いた専門的な調査が必要なので、土地家屋調査士に依頼するのが一般的です。分筆登記を一般の素人が行うことは困難です。


2章  分筆を行うメリット・デメリット

土地を分筆するメリットとデメリットは以下の通りです。分筆を検討する際の参考にしてください。

2-1 分筆を行うメリット

遺産分割しやすくなる

複数の相続人がいる場合、1筆のままではすべての相続人が土地を取得するのは不可能です。かといって共有状態にすると将来のトラブルのもとになります。

分筆すると複数の土地を作り出せるので、それぞれの相続人が分筆された土地を取得できて遺産分割しやすくなります。

現状に応じた地目設定ができる

分筆すると「宅地」「田」「原野」などそれぞれの土地の地目を別にできます。すると本来の用途に応じて地目を設定し、活用しやすくなる可能性があります。

原則として、土地は登記されている地目に応じて利用することになるので、たとえば「田」として登記されている土地の一部を分筆して地目を「田」→「宅地」に変更して、「宅地」になった土地に家を建てるようなことです。

税金が安くなるケースもある

分筆の結果、その土地の評価額が下がって税額が低くなる可能性があります。

たとえば次のようなケースです。

・土地の一部が道路に接しない状況となった
・正方形の土地から旗竿地になった
・大きな土地の一部を開発道路や私道にした

土地の評価額が下がると毎年課税される固定資産税から、相続発生時の相続税まで税金が安くなります。

2-2 分筆を行うデメリット

評価額が下がる可能性

土地を分筆すると、筆の土地が狭くなったり道路に面しなくなったりして使い勝手が悪くなる可能性があります。また土地の評価額が下がることで売却が難しくなるケースもあるので注意が必要です。

建物の再建築や増改築がしにくくなる可能性がある

土地が狭くなりすぎると、建ぺい率の問題などから、建物の建築や増改築が難しくなるケースがあります。

固定資産税が上がる可能性がある

これまで建物が建っていた土地を分筆し、建物のない部分の土地ができてしまうと、その土地の固定資産税は上がる可能性が高まります。土地上に建物があると固定資産税の減税措置が適用されますが、建物のない土地には原則通りの高額な税金がかかるからです。

手間と費用がかかる

分筆には土地測量や境界確定、登記申請などの手間がかかり、土地家屋調査士に依頼しないといけないので費用も発生します。費用は現況とやることによって、本当にピンキリで5万円から数百万円になります。


3章 分筆を行うべきシチュエーションとは

上記のメリットデメリットを踏まえた上で土地の分筆をお勧めするのは、以下のような方です。

1 土地の一部を分割して売却したい

土地の一部のみを売却するには分筆が必要です。

2 相続が発生し、遺産分割によってそれぞれの相続人が土地を取得したい

複数の相続人がそれぞれ土地を取得するには分筆が必要です。

3 相続税支払いのため、土地の一部のみを物納したい

物納とは土地をそのまま納めて税金を払う方法です。土地の一部のみを物納するには分筆が必要です。

4 宅地部分と農地部分を分割して、農地部分の税金を安くしたい

地目を分けるには分筆しなければなりません。

5 将来の相続に備えて、今のうちから土地をいくつかの部分に分けておきたい

相続人が複数いる場合、人数分に分筆しておけば将来のトラブルを避けられる可能性があります。

6 建物新築の際に接道部分の幅員を確保するため、土地の一部を市町村等に寄付する

このような手続きを「セットバック」といいます。

7 共有不動産を分割して、それぞれ共有者の単独名義にする

共有不動産を分筆し、持分を交換することで、それぞれの共有者が土地を取得できて共有状態を解消できます。


4章 分筆の手続き方法

土地の分筆を素人が始めから終わりまで行うのは困難なので、通常は土地家屋調査士に依頼します。

手続きの流れは以下のようなものとなります。

分筆の手続けの流れ

それでは各ステップごとに詳細を確認しましょう。

Step1 土地家屋調査士に依頼

まずは土地家屋調査士に土地の分筆について相談し、費用等を聞いて依頼しましょう。

Step2 法務局・役所で調査

土地家屋調査士が法務局や役所に行き、公図や地積測量図、確定測量図を取得したり登記事項証明書を確認したりして調査を進めます。

Step3 現地調査、現地立会い

土地家屋調査士が現地調査を行い、役所や隣地土地所有者の立会のもとに筆界や境界の確認作業を進めます。筆界とは土地の「公的な境目」のことであり、役所などと確認します。境界は土地の「私人間における境目」のことであり、隣地所有者などと確認します。

Step4 境界確定測量

境界が明らかでない場合、そのままでは土地を分筆できないので境界確定測量が必要です。土地家屋調査士が境界確定測量を行い、隣地所有者と「境界確認書」を作成して土地の境界を明らかにします。

Step5 分筆案の作成

土地家屋調査士が測量結果にもとづいて土地の分筆案を作成します。

Step6 境界標の設置

分筆の方法が決まったら土地の境界を明らかにするために境界標を打ち込みます。

Step7分筆登記書類の作成、申請

土地家屋調査士が登記申請のための書類を作成し、法務局へ提出します。

参考程度に土地の分筆に必要な書類を案内します。

【分筆登記に必要な書類】

  • 登記申請書
  • 筆界確認書(境界確認書、境界の同意書、境界の協定書)
  • 地積測量図
  • 現地案内図
  • 委任状

土地家屋調査士に依頼していれば、通常は土地家屋調査士が書類を用意して申請するので、依頼者が書類を作成したり集めたりする必要はありません。委任状に押印して渡せば手続きができます。


5章 分筆にかかる期間

分筆登記にかかる期間は、隣地との境界確定ができているかどうかで大きく変わります。隣地との境界が明らかになっていれば10日程度で完了するケースもあります。一方、境界が明らかでなければ境界確定から作業をしなければならないので、か月以上かかるケースが多数です。

どのくらいの期間がかかりそうかについては、土地家屋調査士に分筆登記を依頼しに行った際説明を受けておきましょう。


6章 分筆にかかる費用

分筆登記にかかる費用には、法務局に納める登録免許税と土地家屋調査士に支払う報酬があります。

6-1 登録免許税

登録免許税とは、登記をする際に法務局に支払わねばならない費用です。「分筆後の土地の筆数×1,000円」が必要です。たとえば筆の土地を筆に分けるなら3,000円の登録免許税がかかります。

6-2 土地家屋調査士の報酬

土地の分筆で高額になるのは土地家屋調査士の報酬部分です。依頼する内容にもよりますが、万円から数百万円程度の程度の費用がかかります。

特に境界確定作業が必要になると、土地家屋調査士の手間が増えるため費用が上がる傾向にあります。
ですので、相当額の費用をかけても土地を分筆する必要性があるか、事前にしっかり検討する必要があるでしょう。


7章 分筆できない土地もある

すべての土地を分筆できるわけではありません。以下のような土地は分筆できないので、注意が必要です。

7-1 境界が確定されていない土地

境界が確定されていない土地は、そのままでは分筆できません。まずは筆界や境界を確定する必要があります。

7-2 条例などで分筆が禁止されている

地域によっては、景観保持などのために条例によって一定区域の分筆が禁止されているケースもあります。その場合、土地の分筆は認められません。

7-3 面積が0.01平方メートル未満になるケース

土地をあまりに細かく分筆すると管理や把握が困難となります。また細かい土地は活用も難しくなるので細分化の需要もないと考えられます。そこで分筆によって土地面積が0.01平方メートル未満になる場合、分筆は禁止されます。

市街化調整区域では、別途一筆の土地の最低面積が定められている場合もあります。


8章 分筆して相続するときの注意点

土地を分筆して相続するなら、以下のような点に注意しましょう。

8-1 不合理分割にならないように注意しましょう。

税金を節税することだけを目的にした分筆は、「実体がなく、合理的でない分筆」として判断され、認められない場合があります。このような分筆を不合理分割といいます。

他にも以下のような場合は、法的に分筆が認められないケースが多いので注意が必要です。

・道路のない土地をあるように示した場合
・不整形な土地
・1つの土地の接道が2m未満になり、建築基準法の接道義務が満たされない土地

8-2 相続登記せずに分筆した方が費用の節約になる

相続した土地を分筆するとき、まず相続人の共有名義にしてからの分筆も可能ですが、相続登記を経ず被相続人名義のまま分筆することもできます。

いったん共有名義に相続登記すると、そのための登記費用がかかってしまいます。被相続人名義のまま分筆を進める方が費用と手間の節約になる可能性が高いです。

ただし、ケースによって判断が変わることもあるので、事前に司法書士へ相談するようにしましょう。

8-3 分筆後の土地活用について考えておく

相続の際には「人の相続人が土地を取得したい」という理由で分筆するケースが少なくありません。しかし分筆すると、建物を建築・増改築できなくなったり使い勝手の悪い土地ができてしまったりする可能性があります。土地を分けてみたは良いものの、相続後に活用も売却もできずに放置してしまうなら意味がありません。

分筆前に「分筆した後の土地の活用方法や活用できる可能性」をしっかり検討しておきましょう。分筆後に使えなくなるような分筆なら、やめておくべきでしょう。

8-4 分筆後の土地価格について考えておく

分筆により、土地の価格が大きく下落するケースがあります。その場合、固定資産税は安くなりますが売却によって得られる利益は小さくなりますし、売却が困難となる可能性もあります。

分筆後に土地の評価額がどのようになるかについても、ある程度予測しておく必要があるでしょう。

8-5分筆にかかる費用や手間を考える

土地の分筆には大変な手間と費用がかかる可能性があります。特に境界確定が必要になり隣地所有者との認識が合致しない場合、訴訟問題に発展して1年、2年の法律トラブルが発生するケースも少なくありません。

そのような手間と費用をかけてまで分筆する利益があるのか、よく考えてみましょう。

8-6相続税の申告期限にも注意する

分筆には数か月以上の期間がかかるケースも多々あります。しかし相続税の申告期限は「相続開始後10か月以内」であり、分筆に時間がかかっても待ってはくれません。

分筆手続きが終わっていなくても相続税の計算と申告をしなければならないので、忘れてはなりません。


まとめ

相続した土地が広いときには分筆による解決が有効なケースもあります。ただし分筆にはデメリットも多いので安易に進めるのは危険ともいえるでしょう。

土地の遺産分割方法には分筆以外にもさまざまな手法があります。当法人では土地家屋調査士法人と連携し、登記手続きから相続対策、土地活用まで総合的にサポートいたします。よろしければ是非とも一度、ご相談下さい。

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